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2014年房地产估价师考试《理论与方法》模拟试题 　　1.己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于(　)元/m2。 　　A.3816 　　B.3899 　　C.4087 　　D.4920 　　答案：D 　　2.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为(　)万元。 　　A.521 　　B.533 　　C.695 　　D.711 　　答案：A 　　3.已知～年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为(　)。 　　A.7.78% 　　B.8.28% 　　C.13.21% 　　D.14.21% 　　答案：A 　　4.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是(　)。 　　A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期 　　B.待开发房地产建设发包日期 　　C.取得待开发房地产的日期 　　D.房地产开发完成并投入使用的日期 　　答案：C 　　5.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是(　)。 　　A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 　　B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 　　C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 　　D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 　　答案：C 　　[NT:PAGE=单选6-10$] 　　6.现有某待开发项目建筑面积为38.50m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为28507元/m2，若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为(　)万元。 　　A.766 　　B.791 　　C.913 　　D.1046 　　答案：D 　　7.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用(　)方法进行测算。 　　A.平均增减量法 　　B.平均发展速度法 　　C.移动平均法 　　D.指数修匀法 　　答案：A 　　8.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是(　)。 　　A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 　　B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料 　　C.房地产市场在过去无明显的季节变动 　　D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 　　答案：A 　　9.一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为(　)m。 　　A.22 　　B.28 　　C.38 　　D.50 　　答案：B 　　10.某块临街深度为50m、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为(　)万元。 　　A.23.4 　　B.28.6 　　C.33.4 　　D.46.8 　　答案：C 　　[NT:PAGE=多选11-15$] 　　多项选择题 　　1.下列属于土地使用管制的事项有(　)。 　　A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通 　　B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施 　　C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0(建设工程教育网提供) 　　D.甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路 　　E.某宗土地只能用于商业房地产开发 　　答案：A.C.E 　　2.某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有(　)。 　　A.该房地产的实际价格等于名义价格 　　B.该房地产的名义价格为50万元 　　C.该房地产的实际价格高于50万元 　　D.该房地产的实际价格为50万元 　　E.该房地产不存在名义价格 　　答案：D.E 　　3.公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格(　)。 　　A.卖方和买方掌握必要的市场信息 　　B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象 　　C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价 　　D.卖方和买方追求各自利益的最大