《商业地产开发建设实战指南》内容连载(30页).docVIP

《商业地产的珠穆朗玛峰——开发建设实战指南》内容连载江苏无锡通惠路步行街VS辽宁大连经典生活广场规规划思路比较江苏无锡通惠路步行街简介通惠路步行街将由52690平方米的步行街、2000平方米的水街、180000平方米的中心MALL和78492平方米的住宅四大部分组成。?建筑面积近50万平方米，投资总额近20亿元。???位于青石路东北侧通惠路的这条商贸步行街是无锡市最大的商贸步行街，建成后将成为集购物、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游、商务、会展、文化于一体的、一站式购物场所。通惠路步行街长600米、宽20米，并将东侧8000平方米休闲广场、西侧近5000平方米吴桥广场以及8000平方米中心商业广场连为一体。中心广场设置的一个18万平方米的大型MALL将把卖场、百货、酒店、家居、家电、数码、影院、儿童城、餐饮、娱乐等主力店融为一体。?通过近万平方米的水面将镭射水幕电影、音乐喷泉、水晶岛、水中舞台与两侧的茶吧、咖啡吧、酒吧、水吧完善融合，利用灯光、音响等先进的高科技手段使水街成为步行街的一大特色。辽宁大连经典生活广场简介[经典生活]是由5幢精装小户型公寓和4万平方米休闲文化夜生活区组成的复合型地产项目，为都市日益壮大的白领阶层提供一个居住、娱乐、休闲的空间场所。????[经典生活]?4万平方米休闲文化夜生活区以十几条6—15米宽的小街贯穿整个区域，形成一个大规模的商铺群落。建筑主体2—4层，由酒吧、餐饮、美容健身三大业态组成，4万平方米街坊式商铺可以提供酒吧、餐饮、娱乐、美容、健身等生活需求，共同完成大连首个集中式休闲文化夜生活区的市场定位。[经典生活]对完善CBD功能、丰富大连城市生活、增加大连旅游景点具有重要作用。案例：江苏海门新上海购物广场——不聚人气、商业氛围不佳的街道建筑项目简介：新上海休闲购物广场占地约140亩，总建筑面积16万平方米，形成错落有致，建筑个性鲜明的商业街区。中心步行街两侧的商业建筑采用围合式的商业格局，这样的设计有些类似北京的四合院，综合国内外的商业建筑，可以看出这样的设计方案是不符合现代商业运营的规律的，是不理想的商业设计方案。这一设计方案的弊端在于：在一条顺畅的商业街道上制造了多余的缓冲空间，实践证明，这样的缓冲空间是不利于商业经营的，对商业人流的聚集、分配和推动消费行为的产生存在不利的影响。此外，从一条商业街人流的导向来看，在一条南北向的中心步行街道上开设了过多的缓冲地带和出入口，使商业街区形成退缩、泄漏的建筑格局，这样的设计不聚人、不聚财，不利于商户经营。 案例：贵州某商城不成功的街道设计某贵州商城街道颁图国内某商业建筑的出入口设置，南北向共设有十个出入口，分别是A、B、C、D、E、G、H、J、K，东西向共设有两个出入口分别是F、L，这样就在四个方位的同一平面上共设置了十二个出入口，这样的出入口设计被证明是极不利于商业经营的。精华：中国商业地产规划三大病症之——街道走向综合症分析街道走向综合症病因——1）方向混乱国内众多商业地产项目的街道走向设计缺乏基本的认识，认识不到动线设计的科学性对商业经营所能产生的巨大影响。如一条东西走向的主街道，会在突然间面对很多条南北走向的次街道，那么可想而知，南北走向的次街道是无法顺畅地承接东西走向的主街道人流的，这样就容易使街道的走向产生混乱。2）不构成回路很多商业地产项目的拥有漂亮的街道，但是这些街道却是直来直去，不同的商业街之间缺乏有效的过渡和衔接，而是一截一截地断开了，使商业氛围得不到有效的延续和连接,商业街区之间不构成回路，使商业资源分散化。3）曲折复杂有一些商业地产项目相信通过复杂的街道设计可以聚集更多的人流，其出发点在于：使顾客走进来之后就不易走出去。这种短浅的观点曾经在一定时间里盛行，甚至于有些商业地产项目将一个厕所设计在不易到达的地方，然后通过指示牌指引顾客来找厕所，并达到促进沿途商铺经营的目的。这些商业地产项目意图通过一个厕所来拉动人流，在当前来看，这显然只是一种可笑、肤浅的设计思想。街道走向规划的科学基因1）整体性商业地产项目的街道应当统一规划，要具有整体性。一条街道的动线很好，但要考虑到这条街道通向何处，对其他街道和楼层的人流对接情况如何，如何实现人流和商业资源的共享。一条街道回路，不仅应考虑同层的不同商业经营区域，同时还要考虑到不同楼层的商业经营，各个商业经营区域之间要能够互相促进，互相联动。2）社会性现代商业地产项目应当构筑社会化的通道，即商业街道不仅有引导购物的功能，还有社会化的功能，满足其公共生活的需求。3）科学性矢量图观点一：街道回路应尽可能少，将有限的人流集中到有限的街道内，不要分散人流。观点二：街道回路应尽可能简洁，不要设计过于复杂的回路，能简单则简单，不要故弄玄虚，要致力