无锡南城绿洲高级公寓项目分析分析报告.pptVIP

酒店式的服务，公寓式的管理 无锡酒店式公寓现状 项目运作的2个关键点 项目酒店式公寓体量过大（1200多套）， 参考无锡目前酒店式公寓的市场消化速度（40套/月左右），本项目从入市起的消化周期在2.5年左右。 参考个案去化情况分析 建议: 1.总价控制 2.提高办公比例 3.营销手段(售后回租) 关键点二 项目品质的提升 建议: 1. 专业物业公司统一经营管理 2. 装修标准 3. 商业配套 4. 会所定位 装修建议 电梯： 三菱、日立、迅达、OTIS 地面： 厅卧主材为复合地板或玻化砖； 厨卫： 主材为冠军、泛亚等品牌地砖 墙面 ：厅卧主材为多乐士、杜邦乳胶漆； 门窗 ：静电粉末喷涂铝合金窗、防火防盗门 厨房 ：过道式厨房或独立式厨房国内名牌或德国、西班牙、 意大利等品牌橱柜和厨房电器 卫生间：TOTO、科勒 空调： 美国及国内名牌中央空调和壁挂式分体空调， 其他： 高档小户型物业配全套家具家电 风格：古典风格在设计上继承了唐代、明清时期家居理念的精华，将其中的经典 元素提炼并加以丰富，同时改变原有空间布局中等级、 尊卑等封建思想， 给传统家居文化注入了新的气息。“形散神聚”是新古典风格的主要特点。 特色：在注重装饰效果的同时，用现代的手法和材质还原古典气质，古典风格具 备了古典与现代的双重审美效果，美的结合也让人们在享受物质文明的同 时得到了精神上的慰藉。 商业建议 会所建议 会所定位： 　　　采用会员制的经营方式，显示会员尊贵的身份，为会员及其家人提供专属的高档商务、会议、交流、休闲、健身、娱乐、餐饮等富有特色的空间和高品质的服务。 会所目标客户特征： 　　具备一定实力的公司的决策层人士，不仅具有较强的消费能力，而且具有选择公司发展区域的决定权力由于经济实力强大，他们对于消费环境具有相当高品质的要求，以彰显其社会地位和实力、品位，但又不希望过于引人注目；消费能力极强，对于形象、品质、舒适度和个性化的需求大于对价格的关注。他们理性地追求享乐，追求个性化的享受。 经营方式： １．实行会员邀请方式，分为创始会籍、高级会籍、　 　　普通会籍，并定期举行俱乐部活动，聘请专门 　　的国际级俱乐部管理公司进行管理。 ２．俱乐部的会员人数应控制一定数量，以保证其 　　尊贵性和高品质服务，并享受会员级的较大的 　　优惠。 ３．俱乐部可定期为会员举行丰富多彩的俱乐部活 　　动，为其创造商业机会。 日式风格 和室有一种独特的魅力，它可以表现出平和的意境。与欧美的装饰风格不同，极少用金属，从顶到地都是最天然最朴实的材料，多为原木、席、竹等，同时尽量保持原色不加修饰。 榻榻米是和室的象征。一般的和室都是采用将木地板架高作为榻榻米，看起来明亮舒适。如果把和室作为工作室，还可以用来隐藏电源线路，让整个和室看起来接近完美。室内多用木料、织物、石材等天然材料。显示材料的纹理，创造自然、简朴、高雅的氛围。 酒店公寓的特色客房 风格： 特点： 写字楼客户 南城绿 洲俱乐 部客户 写字楼客 户、公寓 客户，兼 顾对外 写字楼客 人 写字楼客 户、会务 客人 写字楼客 户 写字楼客 户为主， 兼顾、公 寓和对外 服务对象 员工餐厅、 邮局（地下） 超豪华 专属餐 厅 高档 餐厅 咖啡厅 商务中心 会议室 银行 一、二层 A楼底商配套 以公寓客人为主，俱乐部会员 服务对 象 雪茄长廊 球类运动室 儿童活动室 体操房 健身房 桑拿、 淋浴 二层 （会所） 除服务公寓客户外，还为整个项目提供服务，兼顾对外 服务对 象 休闲咖啡 高档超市 休息厅 面包房 药店、 西餐厅 花店 美容、 美体保 健中心 一层 公寓Ｂ、Ｃ底商配套 * * * * 【市 场 篇】 无锡小户型发展历程 第一阶段：最早出现于1998/1999年，产品出现以烂尾楼改造为主，供应量并不大。 其中以生活大师为代表项目 。 第二阶段：2002年至2003年，无锡小户型产品出现集中式放量，此类产品分布于 中心区或副中心区的普通住宅项目之中，大多是为了做足项目容积率而 建。其中以长江国际花园和嘉德时代广场为代表项目。 第三阶段：2004年，受土地经济指标、地段等因素影响，小户型产品的供应量不 多。其中以优族联盟（烂尾楼改造）为代表项目。 第四阶段：2005年，无锡小户型产品的功能形态出现了较多转变，不再是以填充 容积率或是简单的烂尾楼改造为目的。