修正法评估集体建设用地基准地价理论分析.pdfVIP

修正法评估集体建设用地基准地价理论分析 杨云 杨建波 李永明 梁辉 孙志会 (安阳市金土地价评估事务所有限责任公司 安阳455000） 摘要 研究目的 探索科学量化集体建设用地基准地价评估的方法 规范集体建设用地流转，促进农村经济 : , 社会可持续发展。研究方法 专家评判法、类比法和修正法。研究结果 准确界定了集体建设用地地价内涵及 : : 价格构成；利用集体与国有权利、市场化的差异程度，构建了评估集体建设用地地价修正因素因子体系； 探讨了利用费用差异、收益差异、风险系数对修正因素体系的验证方法。研究结论 在当前权利有缺失、法规 : 不健全、交易有瑕疵的情况下，集体建设用地使用权价格水平应稍低于同区域同类型的国有建设用地，这 样既有利于保障集体农民权益，又实现了价格合理过渡和政府的可调可控。 关键词 集体建设用地 基准地价评估 修正体系 探讨 ; ; ; 1.引言 农村集体建设用地是建设用地潜力较大的供应来源，因此有必要将集体建设用地纳入 到土地市场中,增强土地调控宏观经济的力度和有效性。在土地使用权流转中,土地价格是关 键。相比城镇国有建设用地,我国集体建设用地流转市场还处于初级阶段,既没有相应的评估 规程作指导，也没有较为成熟的评估方法，更没有形成统一的市场价格体系。 目前，农村集体建设用地流转尚处于起步阶段，缺少土地交易案例，无法像国有用地 哪样采用市场比较法、假设开发法、收益还原法等常用的地价评估方法来测算农村集体建设 用地地价。然而，集体建设用地与国有建设用地的不同之处在于所有权的不同，基于此，从 保障农民利益为出发点，以保障同权同地同价为原则，在合理确定集体建设用地地价内涵 基础上，探索科学量化集体建设用地估价的方法，根据城镇国有建设用地价格，通过对所 有权的修正，即分析两类地价的差异，得到农村集体用地价格。这对于规范集体建设用地流 转，促进农村经济社会可持续发展意义重大。 2.农村集体建设用地基准地价内涵 2.1 农村集体建设用地基准地价概念 集体建设用地基准地价是指经过依法审批，由乡（镇）村集体经济组织和农村个人投 资或集资，进行各项非农业建设所使用的集体建设用地，对不同级别的土地或者土地条件 相当的匀质地域，按照不同用途分别评估确定的某一估价期日的集体建设用地使用权的平 均价格。 2.2 农村集体建设用地基准地价内涵 在城镇规划区范围外，在正常市场条件下，适用于流转目的的集体建设用地，在一定 的土地开发程度、一定的土地容积率、一定的使用年期、某一估价基准日的，土地质量相近、 条件相似的各级别或均质地域内，同一土地利用类型完整的土地使用权的平均价格。 2.3农村集体建设用地基准地价价格构成 土地价格是指土地权利的购 价格，土地拥有不同的权利就会有不同的价格表现。当 农村集体建设用地在转移时，其权利主体并不发生转移，转移的只是使用权价格。 在其价值构成上，首先，应该包含集体建设用地使用权的价值，它是集体土地使用权 在农业用途时的未来收益价值体现，是农业级差地租和绝对地租之和，体现了对农民的生 存保障和对农用地收益的补偿；其次，包含了农地发展权价值，它是集体农用地转为建设 用地，因用途改变而发生的增值体现，且无论这种改变转为国家所有还是仍保持集体所有， 这种增值都是存在的，即体现为对区域环境状况改善的补偿和因投资而引致的土地增值。其 价值构成上体现为：对农民生存的保障、对农用地收益的补偿、对区域环境状况改善费用的 -1- 补偿、对因用途改变所发生的用途增值和对土地本身投资发生改变的增值。 从成本构成角度看，首先，应包含土地取得成本，即将农用地或未利用地转为建设用 地时所发生的有关费用