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2008深圳房地产市场年终回顾与2009年预测 中国指数研究院 中国房地产指数系统 搜房网 宏观经济层面来看,深圳2008年虽然经济增长有所回落,总体运行情况依然保持良好。1-9月全市国民生产总值(GDP)达5611.76亿元,与去年同期相比增长11.50%,增长幅度同比回落1.5个百分点,但比全国平均水平仍高出1.6个百分点;同期累计人均可支配收入达20186.97元,同比增长8%,较去年增幅减少了1.8个百分点;2008年10月深圳市居民消费价格指数(CPI)为104.1,同比上升4.6个百分点,该项指标由08年4月的108.5连续六个月回落,通涨压力有所减缓。 综合来看,深圳受全球经济危机影响较为显著,外贸、加工、投资均出现不同幅度的回落。虽然政府出台了相关产业调整政策,但就目前情况而言,经济增长幅度可能出现下降,发展前景仍不乐观。 与宏观经济息息相关的房地产市场也出现萎靡状态。1-11月,深圳市商品住宅累计交易量为35919套/331.93万平方米,同比减少25.45%/28.47%;商品住宅累计批售量为61275套/600.30万平方米,同比增加28.75%/29.95%。到11月份累计供求比是1.79,比去年同期高出近一倍,供求严重失衡。2008年1-11月深圳市商品住宅累计成交均价为12998元/平方米,相比去年动辄15000、16000元每平方米的月度均价而言,已下降了很大幅度,特别是关外部分片区的价格已下降50%以上。 数据来源:中国房地产指数系统 从今年深圳市商品住宅市场运行情况来看,呈现以下特点:一是批售量大幅增加。由于受到房地产行业周期和自身滞后性影响,06、07年市场狂热时期,开发商大量圈地的项目,目前正是竣工面市的时候。08年1-11月累计批售量达到600多万方,同比增长近三成,在成交量明显萎缩的情况下,至使深圳目前可售房源接700万方。这个量按月均销售30-40万方来计算,也至少需要18-20个月才能完全消化。二是成交量明显萎缩。由于去年9月末出台了二套房贷等一系列限制炒房的严厉政策,以及价格过高的影响,导致今年房地产市场无论是钢性需求、投资需求,甚至投机需求都大幅下跌。1-11月累计成交量330万平方米,月均成交30万平方米,同比降低接达三成。虽然政府近期推出刺激政策,短期内楼市出现反弹,但深圳房地产市场整体失衡的局面仍未改变。三是住宅价格明显回落。深圳住宅成交价格至去年8月份达到19000多元每平方米的峰值后开始逐步回落。08年上半年成交均价只有的12683元/平方米,比去年最高点下降了34%,进入3季度后,豪宅成交占比增长导致成交均价一度上扬,但9月份价格又回落到12000元以下,价格的下行趋势十分明显。从更能反应深圳房地产市场价格走势的中房指数上看,深圳住宅价格指数从年初的2308点一路下滑至11月的2248点,下降了60点,跌幅为2.60%,与去年同期相比下跌58点,跌幅为2.51%。 但相对于当前的人均收入而言,深圳房价依然偏高。以购买100平方米房屋为例,1-11月全市成交均价与人均可支配收入比是16.1(以三季度同比增长率测算本年深圳市人均可支配收入为26873元),较去年房价收入比17.3下降了6.94%;房价租金比为542(以深圳10月份二居室平均租金水平2400元/平方米测算),同比去年的644下降了15.60%(2007年深圳1月份二居室平均租金水平为2076元/平方米测算);如按首次购买自住房,贷款八成计算,目前的房贷收入比为1.3。这三项指标都还高于平均参考值,因此普通居民仍会感觉房价较高。 深圳今年二手房市场的交易,同样比较低迷。1-11月,深圳市场成交面积为39887万平方米,年同期减少成交总金额112.4万目前的交易量与07年上半年月均85万平米的成交数据相比,还有较大差距深圳国土房管局官方网站的信息显示由于住房建设周期的原因用于租赁的廉租房和用于出售的经济适用房未来两年,深圳将建设保障性住房超过6万套,其中,2009年,深圳将建设保障性住房0.8万2.6万套由于深圳经济适用房购买条件限制较多,不少低收入人群依然感到购买压力颇大。在目前国内整体经济形势备受考验的情况下,市民对大宗物品的消费会趋于谨慎,从而冻结楼市需求的释放。鉴于此,虽然目前楼市持续下滑的态势已经得到初步遏制,但由于市场前期积压存量房较多,市场面临的销售形势依然严峻,市场恐怕很难组织有效的反攻预计未来年市场成交或有回升,但升幅有限。罗湖、福田两区形势略好,龙岗、宝安、盐田、南山四区销售压力较大房价格还将。,目前二手房市场正在走向稳定,价格调整也基本到位。在诸多政策利好带动下,楼市刚需被初步调动起来,年楼市成交会有所回温。土地市场的低迷影响到楼市参与各方的预期,加重了楼市的观望心态圳市场。

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