昌乐职专项目分析.doc

昌乐职专项目 昌乐职专项目分析 前言 第一章：项目宏观市场分析 第二章：本区域市场分析 第三章：项目定位及产品建议 前言 本次调研的内容主要包括昌乐住宅市场、需求市场、区域分析和产品定位建议几大部分。以及商业的市场分析鉴于本项目区位、土地成本、地块规划等因素可以确定项目的开发方向为中档住宅产品，因此确定各部分的调研内容如下： 住宅市场分析主要通过分析目前昌乐市民的居住特征、住宅项目的片区分布、住宅市场的价格走势、影响价格的因素、土地供应等，来了解目前住宅市场的整体特征。通过项目的开发方向分析、类似住宅的市场特征分析，寻求市场热点和空白点，指导项目的规划设计。 需求市场分析，主要通过问卷调查方式，分析目前潜在客群购买特征，了解住宅需求特点，为项目的产品定位、价格定位和客群定位提供最直接的数据支持依据。 区域分析，首先通过“等时间线”法确定项目的区域研究范围，我司对于本项目3公里之内的楼盘做了系统的分析及定位，研究内容包括区域交通、市政配套、区域物业、区域环境等因素，并且对区域进行一定的区位分析，以确定项目的开发方向。 产品定位建议部分，通过前期对中档住宅产品分析，整合各种市场研究结论，对产品定位等提出初步建议。 我司深信，通过我司对贵司项目客观、科学的分析与论证，必能合理制定本项目可行性发展规模，充分挖掘和发挥项目的强势资源，实现本项目开发经济效益和社会效益的最大化。相信凭借我司多年进行房地产项目代理工作积累之经验，本市场研究报告提供之内容必将有效推动本项目的成功策划和定位推广。 一 市场分析 13.1、 昌乐概况 地理位置：昌乐位于山东半岛中部，东至青岛149公里，西至济南1 69公里。 行政区划：昌乐下辖15个镇、1个开发区、，县政府驻昌乐镇。 交通情况：济青高速、胶济铁路、309国道横贯昌乐。 面积人口：面积1101平方公里，人口60万。 历史文化：古称营丘、北海，西周齐国建都于此。 风俗习惯：有名吃马宋饼、朝天锅、全鸡等。 资源情况：旅游、矿产资源丰富，蓝宝石资源尤为丰富，被誉为“蓝宝石之乡”。 1.2、投资环境 1.2.1、三大产业： 农业基础雄厚,现已形成瓜菜、黄烟、桑蚕、林果、肉鸡、肉鸭和奶牛七大主导产业 。 工业发展较快。目前,全县各类企业发展到1035处,其中年销售收入过500万元的工业企业有229家,形成了以化工、农副产品加工、塑料、机械、建材、宝石加工、轻纺等行业为主的工业体系。 第三产业发展势头强劲。2005,第三产业实现增加值19.8亿元,占全县GDP的27.3%;服务业从业人员9.5万人。 1.3、对外经贸： 昌乐县对外经贸发展迅速。近年来,通过大力实施招商引资和多元化市场开拓、产品内部结构战略,对外开放步伐进一步加快。到目前,全县累计办成外商投资企业180多家。2005年,全县新批利用外资项目28个,实际利用外资1.2亿美元。目前,全县出口商品有肉鸡、肉鸭、塑料、纺织品、玩具、蔬菜、油漆、地毯等15大类200多个品种,产品远销50多个国家和地区。2009年全县出口创汇1.7亿美元。 昌乐县珠宝业发展得天独厚,现已形成规模宏大的珠宝集散地。自1986年在昌乐发现蓝宝石以来,经过十几年的持续发展,全县珠宝业从业人数已达4000余人,从事珠宝产业的企业已达340家,其中大型宝石开采企业8家,饰品镶嵌企业80多家,珠宝首饰批发、销售贸易型企业250家,年宝石加工能力600万克拉、饰品400万枚、黄金首饰600万克,年产值10亿元 1.4、总体规划 1.4.1 城市布局： 目前昌乐县分为新老两个城区，昌乐镇与周边村落经济差距较大，老城区分布在镇中心利民路左右各延伸500米范围内，是昌乐镇的最繁华地段。新城区则以新昌路为中心向四周辐射，同时在老城区的南侧和东侧也将发展为新城，而西侧仍是旧村的砖瓦房和工业用地。 1.4.2 城市发展方向： 昌乐县凭借其独有的矿产资源和旅游资源，正逐步向自然景观独具特色，以宝石交易和旅游为主打经济支柱的综合性经济城市发展。尤其是享有“世界蓝宝石之都”的美誉，昌乐将会发展成为山东省特色化经济的一面旗帜。 1.4.3 昌乐近期规划 到2011年，全县力争有20家企业销售收入过10亿元，6家企业过50亿元。充分利用经济开发区、城东项目区等已形成的载体平台，建设大项目、煤化工、生物医药等四个重点工业聚集区，争取到2011年，基本形成沿309国道两侧建成区面积达40平方公里的