《房地产投资分析》综合测试卷5-4.docVIP

东南大学远程教育 《房地产投资分析》 综合测试题4 一、简答题（共10题，每题5分，共50分） 1、简述房地产投资分析的任务 1．为投资者提供投资方向 投资者在准备投资前，往往面临投资方向问题。 2．为投资者提供运作方式 一项投资活动的运作包括许多方面，如何取得土地使用权、如何筹集资金、如何保证开发建设工期、如何选择合作伙伴等。 3．为投资者预测投资效益 投资收益是投资者关心的根本问题，是投资者的投资目的所在。 4．为投资者描述风险及提供避险方法 分析人员仅仅为投资者预测投资收益是不够的，还要告诉投资者投资风险；仅仅告之有风险还是不够的，还要告之如何躲避风险。 2、简述房地产市场调查的含义和方法 房地产市场调查是以房地产为特定对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究和预测，并最终为房地产投资项目提供决策服务的一种活动。房地产市场调查方法是指市场调查人员在实地调查中收集各种信息资料所采用的具体方法。 市场调查的方法主要包括以下几种： 1．普查法 2．抽样调查法 3．直接调查法 4．间接调查法 3、简述城市规划的含义和政府在房地产开发中的规划管理 城市规划是在一定时期内城市建设的发展规划。它所确定的城市规模和发展方向，是为了实现城市经济和社会发展目标，合理进行城市建设与管理的蓝图和依据，是协调各项建设和许多经济关系的纲领性文件。 在国有土地使用权出让之前，政府应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。 开发项目的选址、定点审批；核发《建设用地规划许可证》及规划设计条件；规划方案及初步设计审批以及核发《建筑工程规划许可证》等方面。 4、影响房地产开发项目区位选择的因素有哪些 1.城市规划方面的因素 2.自然特性 3.市政基础设施条件 4.交通通达程度 5.停车条件 6.环境条件 7.公共配套服务设施完备情况 8.当前土地使用者的态度 9.土地价格 10.供求关系 5、简述房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同 对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和。 对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。 6．简述市场比较法定价过程 1.搜集交易实例 2.选择比较实例房地产 3.建立价格可比基础 4.比较实例的比较和修正 5.确定该房地产的比准价格 7、简述房地产项目财务分析的含义 财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。 8、简述房地产投资项目的主要不确定性因素 租售价格、土地费用、开发周期、建安工程费、融资成本、出租率、建筑面积和投资收益率等因素是主要的不确定性因素。投资分析有必要对上述因素或参数的变化对财务评价结果产生的影响进行深入研究，从而为房地产投资决策提供科学的依据。 9、简述风险和房地产投资风险的含义 风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。 所谓风险，在经济活动中包括两方面的内容：其一，遭受经济损失；其二，实际所获得的收益小于预期收益（希望获得的收益）之差。 房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。 10、简述房地产投资决策的程序 1．确定拟建项目要达到的目标； 2．根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案； 3．通过方案的比选，选出最佳投资方案； 4．最后对最佳方案进行评价，以判断其可行程度。 二、论述题（共2题，每题10分，共20分） 1、试述房地产投资项目的可行性分析与投资分析的不同 房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。 可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程。 我们说一个方案可行，并不是说这一方案就一定是合适的。有时几个方案可能都是可行的，甚至都很具有吸引力。可行性分析仅仅是投资分析的一