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北科建王槑：产业园区开发与运营 北科建集团行政总监王槑在2014年国家级经开区对话500强论坛上的发言 　　10月31日，以“创新发展促转型，深化合作谋共赢”为主题的第二届“国家级经济技术开发区对话世界500强高峰论坛”在江苏省南京市举行，北科建集团行政总监王槑应邀出席高峰论坛，并做了“产业园区开发与运营”的主题分享。 王槑（现场图片） 　　以下内容是其在会上发言文字实录： 　　大家下午好，我是北科建集团的王槑，下面由我来介绍一下北科建集团在科技园区开发建设中的思考和体会。 　　北科建集团打造了北京的中关村，中关村也成就了北科建集团。应该说北科建集团在2009年之前是北京市政府开发中关村科技园区的政府平台公司;2000年以后，北科建集团走向市场化。在走向市场化以后，北科建集团提出来了科技地产事业理论和商业模式，并且根据前10年的园区开发经验和教训，提出了产城融合加产融结合的新的科技园区开发模式。我们把中关村从1999年到2009年开发的思路和成果叫一代城，从2009年到现在，我们按照新的科技地产理论打造的叫二代城，我们正在研究推向三代城。一代城产品中，我们强调的是环境清新优美，配套功能完善，产业高度聚集，自主创新活跃，更多体现在土地一级开发和招商上。 　　我们开发的二代城强调的是以业兴城、以城带业、宜业宜居、和谐发展，更多体现在产城融合上。目前我们在探索的在2015年准备着手打造的三代城，主要思路三句话，叫多元产业聚集融合，社会资源均衡配置，园区管理智能高效，更多体现在运用平台原理和互联网思维，打造智慧产业新城。结合北科建集团一代园、二代城的开发中的经验教训，也结合我们即将开发的三代园，下面我有两个观点跟大家分享一下。 　　第一个观点就是讨论一下未来产业园区的发展趋势到底是什么?特别在当今的新型城镇化大背景下，园区比较火热，而且我们一个研究，在十三五期间，中国的产业地产，在房地产中占比将由目前的5%上升到13%，产业如何与地产结合，如何用地产的手段和力量，帮助政府完成园区发展的任务，我认为这就是未来发展的趋势和需要。这种趋势有五个方面。 　　第一个趋势，园区的投资主体越来越多样化。产业园区在过去的30年，特别在2010年之前，大多数都是由政府管委会承担基础设施建设、土地出让、配套服务等工作，也有少量的企业参与。但是呢，时间到了现在，从2010年之后，由大量的房地产商积极加入，这个力量越来越大，特别从去年开始。我们大致统计了一下，进入国内500强的32家房地产开发商里面，目前至少有28家已经全面进入了产业地产和园区开发这个领域。另外，实体企业也纷纷进入了产业地产，比如联想、华为等等，还有一些大学、基金也纷纷进入园区开发行业。 　　也就是说目前是政府、房地产开发商、实体企业、资本市场构成了目前园区投资的共同体。我们认为未来，随着混合所有制、金融体制的改革、公私合营模式(PPP)的推进，也就意味着无论是城市发展的基础设施还是园区发展的基础设施，政府的投资能力都将会被剥离或者被削弱，所以未来园区的开发将会真正由市场起决定性的作用，由市场的群体力量来承担和补充更多政府的投资功能的缺失，产业园区开发会呈现出投资主体的多元化的趋势。 　　第二个趋势，我们认为是产城融合，这是现实要求，也是未来一段时间的一个趋势。我们研究发现，目前的一些园区说是产城融合，但是还没有真正做到产城融合的程度，可能理念上想通了，但是工作上还没有做到位，产城融合作为新城镇化建设的一个现实要求，要走得路还很远。 　　第三个趋势，产业定位的精准化和差异化是未来园区最核心的竞争力。我们在中关村开发的过程中，当时政府在规划之中，不是没有考虑到土地的功能、产业的功能、城市的功能的结合，但是由于各种条件的影响，在执行过程中，没有做到有机结合。我也发现，在现在的园区开发中，要么有的还是纯房地产思维，开发商只做土地开发，物业建成就卖，不孵化企业，产业基本上没有;或者说有一点产业，也是低端制造业，招商不择商，结果把园区做成了大杂院。所以说目前很多的产业园区同质化非常严重。所以我认为，未来的园区要想活下去，必须有精准的产业定位，要通过园区的产业定位和风格的差异化，尤其是产业服务体系的完善化和精细化，提升产业园区发展的核心竞争力。 　　第四个趋势是智慧与生态成为园区的新标准和新亮点。这种趋势可以从三个层面上来看，一个层面是客户的要求越来越高，尤其是BT、IT、新能源、新材料行业，从业人员对园区的环境要求越来越高，对服务要求越来越精细化。从政府管理的目标来看，原来是把企业引进来就行，现在不行了，除了高品质的企业和高品质的园区的硬件载体，还要求交通、人流、智能、低碳环保等等，城市管理要求也在提高。第三个是投资人的期望值也越来越高，低端园区的价值现在很难提高，所以现在很多的低端园区，都在进行腾笼