浙江上虞地产地块项目区域规划发展现状浅析分析报告_赢佳年_竞品分析地产文件.pptVIP

黄金海岸 江南一品 舜湖·江南一品 物业类型 住宅 建筑类别 联排别墅，公寓 装修状况 毛坯 总建筑面积 158000㎡ 交房时间 开发商 绍兴全升房地产开发有限公司 售楼处地址 百悬公路舜帝岭旁 均价 12000-13000元/㎡ 主力户型 公寓：120㎡，165㎡ 别墅：497㎡，270㎡ 该楼盘位于城南，属于大龙山区域。楼盘目前剩余少数公寓，别墅已经售罄，而区域内其他楼盘别墅去化都较困难。该盘建筑依山而建，山景是其得天独厚的优势。该盘在大龙山区域具有一定代表性。但是城南大龙山区域普遍居住氛围较差，生活配套缺乏。 江南一品 板块 楼盘 总体量（万方） 已推体量 已售体量 未来可售量 城北 金通·黄金海岸 26.85 8.00 2.60 24.25 城南 舜湖·江南一品 15.80 13.20 13.20 2.60 城北 尚城国际 5.92 5.92 4.82 1.10 城北 滨江一号 7.17 7.17 5.97 1.20 城北 米兰公馆 5.77 0 0 5.77 滨江新城 世邦·万祥城 10.7（住宅4.53） 0 0 4.53 滨江新城 西郊花园 14.34 0 0 14.34 合计 34.29 26.59 53.79 竞争楼盘 这些直接竞争楼盘未来供应量达53.79万㎡，对于一个小城市，对我案销售影响将非常大。 西郊花园、世邦万祥城和米兰公馆都将在三四月份开盘，与我案开盘时间相近，客源竞争将非常激烈。如果能先于这些楼盘开盘，将占据客源争夺的先机。 第三部分　区域部分地块介绍 区域地块信息 滨江阳光海岸 出让面积：96417㎡ 土地出让价：11.05亿元 楼板价：5209元/㎡ 滨江城市之心 出让面积：94508㎡ 土地出让价：8亿元 楼板价：4232元/㎡ 城南N3地块 出让面积：47716㎡ 土地出让价：32050万元 楼板价：4198元/㎡ 开发区J6地块 出让面积：44775.5㎡ 土地出让价：2.805亿元 楼板价：3480元/㎡ 开发区（2010）J3地块 出让面积：116326㎡ 土地出让价：3.905亿元 楼板价：2035元/㎡左右 区域内已拍地块楼板价均在4000元/㎡左右，开发区J3地块楼板价较低属于个别现象（后文详叙）。2011年2月21新公开出让城北43号地块，起始楼板价已达4220元/㎡。这些地块未来将形成相当大规模供应量，对我案销售会有较大冲击。 城北43号地块 出让面积：89524㎡ 起始出让价：6.8亿元 起始楼板价：4220元/㎡ 滨江新城24-1 出让面积：39544㎡ 土地出让价：2.13亿元 楼板价：3075元/㎡ 地 块 座 落 出让 面积 土地用途 出让 年限 规划指标要求 起 始价 成交价 容积率 建 筑 密 度 绿地率 上虞市城北，南至江广路，西至江东路，东至兰芎路，北至规划道路 96417M2 住宅、商业 住宅70年 商业 40年 2.0-2.2 10%-20% 不低于30％ 7.5亿元 ? 11.05亿元 阳光海岸地块 该地块楼板价达到5209元/㎡，可见开发商普遍看好曹娥江江景房。中标单位是杭州滨海房地产开发有限公司和上虞创恒实业投资有限公司。 地块周边已经动迁完毕，目前已开工。 地块附近生活配套仍在建设中，是继滨江一号，黄金海岸之后城北有一个江景住宅小区。 该地块楼板价为4232元/㎡，位于上虞国际大酒店西北侧。中标单位也是杭州滨海房地产开发有限公司和上虞创恒实业投资有限公司。 地块周边生活配套齐全，有多家学校，高档酒店，大型医院等，地理位置非常优越。 地块内有景观河道流过。 地 块 座 落 出让 面积 土地用途 出让 年限 规划指标要求 成交价 成交价 容积率 建 筑 密 度 绿地率 上虞市城北，北至三环路绿化带，东至望山路， 西至沿河绿带，南至规划河道绿带 94508 M2 住宅 70年 1.8-2.0 12%-18% ≥30％ 80000万 101000万? 城市之心地块 该地块楼板价为4198元/㎡，位于大龙山区域。中标单位为银河房地产，该公司在城南已开发银河湾等项目。 地块周边生活配套较少，居住氛围也较一般。周边楼盘较多但是入住率一般，主要生活较为不便。 该地块是2010年出让的最后一块住宅地块。西侧为城防安置房小区。 城南N3地块 地 块 座 落 出让 面积 土地用途 出让 年限 住宅用地规划主要指标要求 中标价 中标单位 容积率 建 筑 密 度 绿地率 上虞市城南，东至河西路，西至多宝路，北至多元路和安置小区，南至多世路 住宅47716M2 教育（幼儿园）4608M2 住宅、教育 住宅70年、 教育50年 1.4-1.6 18%-28% ? ≥30％ ? 32050万元 起始价22000万元 银河房地产 开发区J6地