苍山星海置业水泥厂项目初步市场研究报告地产策划人员必备文案.docVIP

苍山蓝湖名邸地块市 场调研报告 目 录 一、项目介绍 4 1、宗地位置 4 2、地块经济技术指标 4 3、周边交通 5 4、周边配套设施 5 5、周边景观 5 二、项目环境分析 6 1、城市概况 6 （1）地理位置 6 （2）行政区划及人口 6 （3）历史人文 6 （4）道路交通 7 （5）名胜古迹 7 （6）自然资源 7 2、社会人文环境分析 9 （1）社会经济发展 9 （2）区域规划 15 三、房地产市场分析 19 1、房产政策 19 （1）历年宏观政策 19 （2）新“国六条”解读 20 2、房地产投资 25 3、房地产市场供需分析 26 （1）供给分析 27 （2）需求分析 28 4、价格分析 29 5、产品分析 30 （1）产品类型分析 30 （2）房型面积分析 30 （3）周边环境分析 30 （4）其他 30 6、客层分析 31 （1）客群构成分析 31 （2）购房目的分析 31 （3）客群年龄分析 31 7、地区市场特点分析 32 （1）市场营销 32 （2）二手房市场 33 （3）购房习惯 33 （4）市场供应体系 33 （5）制约因素 33 四、项目分析 35 1、SWOT分析 35 2、竞争个案分析 36 （1）竞争个案情况 36 （2）竞争个案分析 44 五、项目前期建议 48 （1）树立市场形象 48 （2）合理操控宣传手段 48 六、经济核算 50 项目介绍 1、宗地位置 项目界址：项目南临埝桥路，东邻泉山路（规划路），北靠泉山。 2、地块经济技术指标 项目用地共三块，中间水泥厂原址为一期，东、西两块地分别为二、三期，总用地面积211008，总建筑面积256352，容积率1.21，绿化率42％。 其中住宅建筑面积214825平方米 商业建筑面积24718平方米 旅馆建筑面积13097平方米 幼儿园建筑面积3712平方米 停车位773 个 其中室内停车643个 室外停车 130个 一期用地技术经济指标 总用地面积：94039 平方米 总建筑面积：117000平方米(加车库为138380平方米) 其中多层住宅建筑面积：107400平方米 商业配套建筑面积：9500 平方米 住宅车库面积（不计入总建面）：21480平方米 容积率：1.24 3、周边交通 项目周边的交通比较便利，临贯通全县城东西主干道－埝桥路，东面邻即将开通泉山路，城内交通质量较好；距高速公路车行约10分钟，国道约15分钟，通往全省及周边各地也比较便利。 4、周边配套设施 周边大型生活配套设施比较完善，有银座和宝庆两家大型超市，集贸市场、县医院、县一中都在项目的周边，就学、就医、日常生活必需品购买非常方便；县公安局仅一路之隔，相对治安条件较好。 5、 周边景观 地理位置优越，北靠泉山，景观资源丰富，拟计划将该山改造成为景观公园；苍山地下水资源丰富，宗地有原水泥长用于生产的地下水井两眼，为项目今后打造山景和水景提供较好的资源条件。 二、项目环境分析 城市概况 地理位置 苍山县位于山东省最南部，是著名的革命老区。北接临沂南临江苏，西通枣庄，处于没海地区大开放和黄淮海平原大开放的交叉地带, 位于苏南、胶东半岛两大经济带的中间地带，地处日照港、连云港腹地，接受产业辐射有着较好的条件。 行政规划及人口 全县总面积1800平方公里，耕地面积140万亩，山区和平原各占一半。现有21个乡镇，1个行政村，206国道和京沪高速公路纵贯全境，省道、县乡公路纵横交错、四通八达距均不足1小时路程21处，县内古迹众多，鄫国故城、柞国故城、荀子古墓、摩崖石刻、汉墓群、隋碑、皇赐五色金鱼等都已成为游览胜地。新规划建设的兴明、二庙等生态农业、观光园区，正逐步成为独具苍山特色的旅游观光景点。52万亩。现已探明的矿产资源有石膏、石灰岩、铁矿石、石英砂岩、大理石等20多种。境内有大型水库座，河流12条，淡水面积5.2万亩，人均淡水量为全国平均数的2倍，是全省水资源最丰富的县之一。另外，瓜菜、畜牧、干鲜果品等农产品资源也非常丰富，在发展资源加工业上有着广阔的空间。位于“电荒”、“地荒”等制约2、社会人文环境分析 社会经济发展 经济总量 近年来，全县国民经济保持了健康快速发展。2004年苍山生产总值81亿元，比03年增长16%，2005年全年实现苍山生产总值100亿元，同比增长22%。 三次产业构成为23︰36.5︰40.5，第一、二、三产业增加值分别为23亿元、36.5亿元，40.5亿元，分别增长12.6%、34.2%、19%。 苍山经济效益和运行质量明显提高，社会各项事业全面发展。同时，上图也反映出苍山县农业在三次产业中的比重