以集体土地为依托的旅游地产分析.docxVIP

旅游地产选址和开发模式探析前言：通过对旅游地产如何选址、开发两大问题的分析，解决科学选址、合理开发的问题。在选址中，利用层次分析法来进行方案比选，将拍脑袋决策、凭经验吃饭转化为量化指标说话，具备更高的科学性。该研究的推广价值在于使得选址、开发联动起来，有据可循，有法可用。虽然旅游地产的关键点是在运营，但是运营的基础就是科学选址、合理开发，这两部分是必不可少的，离开它们空谈运营是不严谨的。于是，对选址、开发做了一个探析，以期能对运营有所启发。 选址问题（一）、AHP简介层次分析法（The analytic hierarchy process）简称AHP，在20世纪70年代中期由美国运筹学家托马斯·塞蒂（T.L.Saaty）正式提出。它是一种定性和定量相结合的、系统化、层次化的分析方法。由于它在处理复杂的/wiki/%E5%86%B3%E7%AD%96决策问题上的实用性和有效性，很快在世界范围得到重视。它的应用已遍及经济/wiki/%E8%AE%A1%E5%88%92计划和/wiki/%E7%AE%A1%E7%90%86管理、能源政策和分配、/wiki/%E8%A1%8C%E4%B8%BA%E7%A7%91%E5%AD%A6行为科学、军事指挥、运输、农业、教育、人才、医疗和环境等领域。?（MBA智库百科）层次分析法步骤：建立层次模型结构：目标层、准则层、方案层。构建各层判断矩阵，计算权重并进行一致性检验。计算各方案的最终贡献分，选出最佳方案。（二）、模型构建对于旅游地产的选址，需要综合考虑多方面的因素。在邱仁都、傅鸿源《旅游地产选址研究》（山西建筑.2008(1).第34卷第2期.246/247页）中，将选址因素分为宏观和微观两部分，宏观包括区域经济、旅游资源，微观包括局地自然资源、基础设施。结合《中华人民共和国国家标准》（GB/T 18972－2003）/view/48121.htm旅游资源分类、调查与评价来看，旅游资源包含局地自然资源和基础设施，且本文主要探讨的是集体土地，这就涉及到包含拆迁的土地费用、土地规划调整难易度、土地规模等因素。因此，将土地情况作为一个变量，同区域经济、旅游资源组成选址评判标准。而区域经济、旅游资源、土地情况仍是一个比较宽的概念，为了更为准确，需要寻找能反映其情况的细化因素。就区域经济而言，结合旅游地产实际和《万达第四代综合体规划设计要点》中关于城市主要经济指标的选取的情况，选择城市GDP、人均GDP、可支配收入、人口总量、旅游收入、机动车保有量作为子准则。旅游资源按照国标来看，分为地文景观、水域风光、生物景观、天象与气候景观、遗址景观、建筑与设施、旅游商品、人文活动。具体如下：主类亚类基本类型A地文景观AA综合自然旅游地AAA山丘型旅游地?AAB谷地型旅游地?AAC沙砾石地型地AAD滩地型旅游地?AAE奇异自然现象?AAF自然标志地AAG垂直自然地带AB沉积与构造ABA断层景观?ABB褶曲景观?ABC节理景观?ABD地层剖面ABE钙华与泉华?ABF矿点矿脉与矿石积聚地?ABG生物化石点AC地质地貌过程形迹ACA凸峰?ACB独峰?ACC峰丛?ACD石(土)林ACE奇特与象形山石?ACF岩壁与岩缝?ACG峡谷段落ACH沟壑地?ACI丹霞?ACJ雅丹?ACK堆石洞?ACI岩石洞与岩穴?ACM沙丘地观?ACN岸滩AD自然变动遗迹ADA重力堆积体?ADB泥石流堆积?ADC地震遗迹?ADD陷落地ADE火山与熔岩?ADF冰川堆积体?ADG冰川侵蚀遗迹AE岛礁AEA岛区?AEB岩礁B水域风光BA河段BAA观光游憩河段?BAB暗河河段?BAC古河道段落BB天然湖泊与池沼BBA观光游憩湖区?BBB沼泽与湿地?BBC潭池BC瀑布BCA悬瀑?BCB跌水BD泉BDA冷泉?BDB地热与温泉BE河口与海面BEA观光游憩海域?BEB涌潮现象?BEC击浪现象BF冰雪地BFA冰川观光地?BFB长年积雪地C生物景观CA树木CAA林地?CAB丛树?CAC独树CB草原与草地CBA草地?CBB疏林草地CC花卉地CCA草场花卉地?CCB林间花卉地CD野生动物栖息地CDA水生动物栖息地?CDB陆地动物栖息地CDC鸟类栖息地?CDD蝶类栖息地D天象与气候景观DA光现象DAA日月星辰观察地?DAB光环现象观察地DAC海市蜃楼现象多发地DB天气与气候现象DBA云雾多发区?DBB避暑气候地?DBC避寒气候地DBD极端与特殊气候显示地?DBE物候景观E遗址遗迹EA史前人类活动场所EAA人类活动遗址?EAB文化层EAC文物散落地?EAD原始聚落EB社会经济文化活动遗址遗迹EBA历史事件发生地?EBB军事遗址与古战场?EBC废弃寺庙EBD废弃生产地?EBE交通遗迹?EBF废城与聚落遗迹EBG长城遗迹?EBH烽燧F建筑与设施FA综合人文旅游地FAA教学科研实验场