出售“凶宅”的诉讼引发的法理思考及探讨.pdfVIP

出售 凶‘‘ ，的诉讼引发的法理思考及探讨 王亚辉 唐 柘 摘 要 在房屋交易中，出卖人应当全面及时向买受人披露 “凶宅”等房屋负面关联信息。出卖人承担披露房屋负面关联 信息义务的要件包括：信息的重要性，披露的及时性，出卖人明知或应知房屋负面关联信息，买受人不知情。出卖人违背信 息披露义务。造成买受人损失的。应当承担违约责任。 关键词 凶宅信息 披露义务 违约责任 作者简介：王亚辉、唐柘．北京市石景山区人民检察院。 中囤分类号：D925 文献标识码：A 文章编号：1009．0592．(2014)05-258-02 一 、基本案情 (二)出卖人负有披露 “凶宅”等负面关联信息的法理基础 2013年 1月中旬，高某(甲方)与张某(乙方)及居间方某中介 1．合同主体的平等性要求出卖人披露“凶宅”等负面关联信息 公司 (丙方)就某房屋签订 《北京市存量房屋买卖合同》。双方约 在我国当前的房地产市场中，卖方市场 占主导地位，出卖人 定好了房屋价格、交付时间、买方向卖方交付了l0万元的定金， 与买受人的信息不对称的情况严重，对于一些影响房屋交易价格 并委托中介公司办理相关手续。1月底，中介公司就诉争房屋在 的负面信息，通常基于趋利避害的心理故意隐瞒或保持沉默而买 房屋登记管理部门办理了网签登记。随后中介公司通知双方约 受人则难以通过一般性的观察获知。这种信息不对称导致的交 好时间办理房屋过户事宜 。就在此时，张某听说该房屋内曾死过 易地位不平等 ，造成了诸多房屋买卖后续纠纷 。为平衡买卖双方 人。于是在办理房屋过户等事宜过程中，张某要求高某就该问题 之间的交易地位，保护交易秩序，出卖人应当负有主动披露 “凶宅” 进行解释，高某承认在该房屋内确实死过人。最终，双方未能按 等负面关联信息的义务。 照合同约定如期办理。同年3月，高某诉至法院，以张某怠于履 2．买受人对 “凶宅”等房屋负面关联信息享有知情权 根据公 行合同为由要求解除与张某之间的房屋买卖合同，解除与张某之 众的传统观念及文化导向，居住在 “凶宅”中给买受人带来的负面 间的网签合同，同时要求确认张某对高某缴纳的定金不予返还。 精神状态是客观存在的，且 “凶宅”信息一旦公开，必然给房屋带 而张某则认为，诉争房屋内死过人是其未能继续履行合同的主要 来交易价格贬损，即 “凶宅”信息将导致买受人的利益受到损害， 原因。高某隐瞒的信息足以导致其作出是否购买诉争房屋的决 赋予买受人享有 “凶宅”等房屋负面关联信息的知情权，是对此种 定，房屋买卖合同不能履行应当归责于高某，故不同意高某的诉 损失的救济途径，出卖人应当尽到房屋负面关联信息的披露义务。 讼请求。法院经审理依照 《中华人民共和 国合同法》的相关规定， 有人提出 “凶宅”信息属于出卖人隐私权的范围，其有权选择是否 判决解除双方之间的买卖合同及签订的网签合同，并驳回了不予 告知买受人，披露 “凶宅”信息有可能对 出卖人产生痛苦的精神压 返还定金的诉讼请求。 力，有侵害出卖人隐私权的嫌疑 。不过权利与义务是相辅相成的， 二、案件评析 隐私权同样有行使的界限，亦不应侵害他人的合法权利。因此出 实践中，全国各地发生的买受人买到 “凶宅”而要求退房或索 卖人以保护其隐私权为由作出不披露负面关联信息的抗辩是不 赔的案件 已非鲜有，各地法院作出判决的法律依据不尽相同，裁 恰当的。当然买受人亦不得散布或传播其在房屋交易中获得的 判结果也大相径庭。因此，对于涉 “凶宅”房屋买卖合同案件的研 有关出卖人隐私的相关信息。 究分析具有统一司法尺度的现实意义和规范社会行为的指引作