中国养老地产存在的问题.docVIP

中国养老地产存在的问题 目前，我国整个老年住宅供给市场尚处于发展初期阶段，中高端市场供给缺失。随着市场的进一步发展，专业化程度更高、居住质量更好、价格更适宜的大型老年社区应运而生。美国作为养老地产发展的先锋，其在发展过程中总结了大量经验，结合目前我国养老地产发展情况，通过中美对比分析，我们发现中国的养老地产仍存在着诸多突出问题。 一、尚未形成完整的金融支撑体系 在美国，养老地产不是一类房屋，而是一个完整的金融生态系统，由开发商、投资商、运营商共同构建。在养老地产开发和运营的过程中，三者各自扮演着不同的角色。 养老地产的开发商通常由其他类型的开发商演化而来，根据运营商或投资商的要求为其定制开发养老社区，并按照事先约定的价格卖给运营商或者投资商。部分运营商也会自己充当开发商或与开发商组建合资公司来共同开发项目；投资商主要有三类，REITs、私募基金和非盈利性组织。其中，REITs作为上市公司更关注租金收益的稳定性，强调资产的长期持有；而私募基金则主要面向机构投资人，更关注资产升值的收益，强调物业资产的低买高卖；至于非盈利性组织，主要利用捐赠资金和政府补贴为低收入群体提供养老社区。养老地产的运营商类似于酒店管理公司，靠品牌优势和规模效应盈利，是一个典型的人力资本密集型行业，其雇员规模通常是投资商的百倍。为了充分发挥规模效应，运营商在自己持有少量物业的同时，通过租赁和托管的方式扩大资产管理