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关于建设用地使用权续期问题政策探讨 北京土地学会 杨燕敏 随着部分国有土地使用权出让期限逐渐临近，社会各界对此问题日益关注。本文力争开展相关研讨，供大家参考： 一、问题的提出 （一）关于“城镇国有土地使用权”的出让年限续期问题 依据《宪法》、《土地管理法》及《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》等法律、法规的规定，我国于上个世纪九十年代开始实施国有土地有偿、有限期的土地使用权出让制度。 某宗建设用地使用年限届满后，其上还有房屋建筑在继续使用。对于土地届满续期的问题，《物权法》已做了具体规定，但是在具体执行中，还应有更具体的政策法规予以明确。如以住宅商品房为例，（注：北京市在1992年颁布了“《北京市实施中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让条例办法》”），以1992年起签订的土地使用权出让合同算起，土地使用权是70年，1992年+70年=2062年，其使用期限距2010年还有52年。这52年间，我国的社会经济将有很大的发展变化，法制化建设将更加健全完善。相信土地出让使用年限到期后的续期问题及商品房的权属问题的解决措施，将会更加符合国情、法律和民意的要求。 （二）关于房屋建筑使用年限内的房屋所有权权益保障问题。 依据我国现行的房屋建筑设计使用年限，普通砖石结构房屋为50年、钢筋混凝土结构房屋为70年。而现实中，房屋建筑实际使用年限大多在100年以上，所以对大多数房屋建筑来说，在正常情况下的使用寿命远大于所在土地出让使用权的年限。当土地使用权出让年限到期时，房屋的建筑寿命仍在可正常使用期内，依据《物权法》，房屋产权人对房屋建筑的所有权相对来说具有永存性，而对土地使用权是有期限性，二者在权属问题上的差异性，存在建设用地使用权到期后，其上的房屋建筑所有权权益如何保障问题。 从保障民生住房需求出发，本着实现节约能源资源、保护地球温度的生活理念，我国对房屋建筑使用年限问题，也要完善制定如何充分发挥现在建筑物的使用功能，物尽其用保护其使用价值的法律规定。 二、我国关于土地出让年限到期及房屋建筑权属问题的法律规定 《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其它不动产的归属，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的约定办理；第一百四十八条规定：建设用地使用期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其它不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 《物权法》出台之后，预计《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》，将对部分相关条款进行修改或者明确。 三、关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题的政策建议 （一）我国现在已出现建设用地使用权到期的续期问题 在1990年国务院55号令颁布之前，我国个别地区的建设项目，签订了20年的土地出让合同，目前已面临届满时应如何办理续期手续的问题。对这些建设项目的政策建议是：按房屋建筑现状，办理协议出让手续，其程序是： 1、土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前一年，申请续期； 2、重新办理土地协议出让手续，按目前的土地市场价格及基准地价要求，评估土地出让金标准； 3、依照目前法律、法规要求规定，与政府部门签订土地出让合同，支付土地使用权出让金； 4、土地使用年限，按现行规定重新计算。 （二）住宅建设用地使用权期间届满的自动续期问题 1、我国目前的现状是在住宅用地的性质上存在着双轨制。有两大类用地制度。一类是福利房和保障性住房性质的房改房、经济适用房、廉租房等，其建设用地都是划拔地，房屋所有权人并不缴纳土地使用权出让金，目前也没有明确界定的土地使用期限，这类住房用地，粗算占住宅总量30%~50%，另一类住宅是商品房性质，北京市是从1992年开始住房产权人是有偿有限期的使用建设用地、土地使用权出让期限70年。 建议着手研究双轨制的用地制度在土地使用权期限上并轨问题，深化住房制度的改革，明确界定属划拔用地的住房，其土地使用权期限，使住宅在土地使用权期限上，和商品住宅一样有限期，以体现法律上的公平。 同时，国家应逐渐改革，对保障性住宅的建设及分配使用，由补贴房地产开发商、建筑商和各种税费的减免，也即暗补法改革为对住房困难户的明补法，即由“补砖头改革为补人头”的住房补贴政策，使家庭在自住房问题上有偿有限期用地政策与法律保持一致。 2、住宅土地使用权期间届满时，自动续期，但仍应执行有偿有限期的法律规定。 依据我国现行的法律规定土地所有权性质是社会主义土地公有制。其中有两个法律特点，一是在土地公有制下，实行土地所有权和土地使用权分离；二是城镇国有建设用地，实行有偿、有期限土地出让制度。为此，土地使用年限问题，是实现国有土地