河南周口奥林匹克花园全程营销策划报告2.营销资源整合与客户描述.docVIP

营销资源整合与客户描述 项目营销资源整合 项目营销资源即项目的先天资源，主要包括产品固有资源和企业固有资源两个方面：其中区位、配套、特色规划、户型设计和物业管理等，是产品固有资源的组成部分；而企业科学的管理方式和项目品牌是企业固有资源的两个主要方面。 客户满意度 拉动作用 推广预期 运营建议 区位 ★★ ★★★★★ ★★★★ 提前炒作 产品 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ 样板示范 配套 ★★★★ ★★★ ★★★★ 推广主卖点 智能化物业管理 ★★★ ★★ ★★★ 样板体检 产品固有资源分析 针对每一项内容，对项目固有资源的评价大体分为4个部分，首先对这种资源进行简要的评价与分析；然后从该角度对该项资源的重要性进行评价，分别从三个方面，满分为5分，这三个方面包括：客户需求满意评价（指该项资源对客户需求满意度状况，主要是从客户方面评价该资源）、拉动作用评价（指该项资源对项目的拉动作用，同时也指它对项目销售的间接影响，这项评价立足于项目本身或企业自身）和推广预期评价（指该项资源对销售的直接意义，是从营销角度考虑）；最后综合以上四项目的分析与评价，给出营销中利用此项资源的方向性建议，为后续工作提供参考。 区位 项目位于周口市沙颍河北岸，大庆路东，北与周淮公路相接，客户对于“河北地区”的认识为：周口的城乡结合部。但是此区位是未来政府着力打造的“生态新区”，随着政府等相关职能部门的迁入、公务员小区的建设、基础设施的逐步完善，本区域在周口市民中的认同度也正在逐步提高。 本案地块是项目新行政中心第一块大面积商品房用地，紧靠周口师范大学，未来将成为周口市新城市中心，具有很高的预期价值。 客户需求满足评价 —— ★★ 对于周口市民来说，对区位的偏好并没有形成固定认识，常常会跟着政府规划建设的宣传走，但对于“河北地区”的思想认识是长期形成的，不是一朝一夕就可以打破的。 拉动作用评价 —— ★★★★★ 区位还是客户选择商品房的主要考虑因素，拉动作用很大。但目前东北区域的区位优势比较弱，未来发展空间大，项目位置处于新区中心，相对本区域其它项目具备地段优势，区位优势会日益加强。 推广预期评价 —— ★★★★ 本区域的项目在推广方面几乎不涉及区位优势的宣传，本项目的区位优势也难以形成独立卖点。但是随着城市建设越来越高，其推广预期评价也会越来越高。 营销运营建议 本区域内现无在售项目，因此对于“区位资源优势”没有进行推广宣传，还没有形成独立卖点。 未来营销要有效利用宣传工具和宣传活动，显示出本项目作为周口生态居住区的优势，给客户一种心理预期暗示。 产品 —— 全明户型 ★★★★★ 每一个实用户型都有良好的采光效果，基本保证每室都能采光； —— 电梯“公寓”★★★★设计更加人性化，更加舒适，符合现代人的居住习惯； ——情景花园洋房★★★★★层层退台，每家拥有私家花园或景观露台。 客户需求满足评价 —— ★★★★★ 对于客户来说，最终购买到的就是产品本身，产品品质的优劣直接决定了客户的选择。本案的产品性价比较高，兼顾了舒适度、人性化等要求，具有相对的市场优势。 拉动作用评价 —— ★★★★★ 产品品质相对较高，对于客户选择产品起到购买推动力作用，提升成交率。 推广预期评价 —— ★★★★★ 虽然在本区域内此类产品较少，基本属于本区域的市场空白点，重点推广会得到市场一定的认可。 营销运营建议 —— 在样板区、样板间处理方面下功夫，给客户形成很强的视觉冲击； —— 产品应作为营销推广中的主要强势卖点之一。 配套 —— 会所、运动设施 ★★★★★功能最全、设计最合理的健身运动会所和小区； —— 商服配套 ★★★商业配套齐全； —— 重点教育机构分校 ★★★★★设置社区医院与健康管理中心，社区内部将引进知名幼儿园，为业主子女提供优质教育。 客户需求满足评价 —— ★★★★ 周口客户购房时很在意项目周边配套，本案完善的生活、教育和医疗配套，可以有效打破周口人民对于“河北地区”的消极印象。本项目的配套设施齐备，尤其体育运动配套在周口市属于一大亮点，对客户来说无疑是大大增加了产品的附加值。 拉动作用评价 —— ★★★ 配套设施对项目有较强的拉动作用，但不是最主要的考虑因素，拉动作用排在区位和产品之后。 推广预期评价 —— ★★★★ 不断完善的配套也将逐步提升项目的价值，成为本案的强势卖点。 营销运营建议 —— 在项目推广中宣传配套资源，其中运动设施、商业配套、教育配套为重中之重，要做细致的说明； —— 针对商业稳定的人流、广场人流等设计具有计划性的和随机应变的宣传； —— 将会所、运动场地作为推广的主要卖点之一。 智能化物业管理 ——小区提供智能化物业管理 ★★★★规划有：社区周界报警系统、闭路电视或红外线监控、门禁管理等。 客户需求满意评价 —— ★★★