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以制度创新 上海房地 文 ／陈杰 实现上海住房保障工作新突破 随着近 10年来上海第一批经济适用房项 目的 竣工和待分配工作准备就绪，上海的住房保障工 作在2009年终于取得重大的实质性进展。然而． 毫无疑问，目前取得的这些进展与全市市民对住 房保障的期盼还有很大距离。尤其在2009年上海 商品住宅价格飙升，平均房价收入比远远突破 15 的背景下 社会各界对上海未来住房保障的发展 更加翘首以盼。 应该说 ．上海市委、市政府对住房保障工作 给予了非常大的关注，并已提到了关系和谐社会 建设的政治高度，有关部门也投入了非常大的心 血，一直在开足马力地工作。从 2008年初推 出 《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划 (2008-2012年)》，到2009年徐汇、闵行两区的 经济适用房项 目落实，上海众多中低收入家庭也 现行住房保障的思路是有偏差的 ”如果我们只盯住 产权 感受到政府的决心和诚心。 不放 ，要想解决住房问题 那任务可太艰巨了 。 · 但 由于2010世博会即将到来，上海城市建设规模仍 一 段时间来．北京、湖北、江苏 厦门、深圳等在借 然高位运行之中，同时外来人 口流入持续增加，住房需求 鉴发达国家经验的基础上，相继探索试行公共租赁住房制 居高不下，而住房供应的增长却受到种种限制，加上一年 度，还涌现了 常州模式”等优秀经验 ，住房与城乡建设 来国内外经济环境变化多端．特别是商品住宅价格近期的 部领导也到常州现场考察，给予大力关注和鼓励。实践经 大幅攀升，当前上海面临的住房保障形势更加艰巨、更加 验表明，公共租赁住房由于没有 利差 可谋 摆脱了分 复杂。而且从方式方法上看 上海的住房保障仍然基本沿 配问题上的利益困扰，保证保障性住房直接到达真正需要 袭老办法老思路，显得与形势的快速发展有些滞后 也落 和最需要的人，公平性更高：适应性广 可以满足不同层 后于近期兄弟省市的创新做法。 次居民包括 夹心层”、新毕业大学生、91、来务工人员乃 目前上海住房保障主要还是以政府建造和出售经济适 至引进人才的阶段性住房需求；最关键的是可以循环滚动 用房来推进。这种方式虽然有周期短、易操作、政府直接 利用保障性住房资源 公共投入更有效率。为此 公共租 投入不多的优势，但客观上存在建造选址、分配环节和使 赁住房可以成为住房保障的重要组成部分 是实现 “人人 用环节的种种很难克服的问题。本质上 任何商品搞 价 有房住”的必要手段。 格双轨制 都是很难成功的。而且从根本上说 ．连保障性 从上海的实际出发．土地供应的刚性约束和土地成本 住房都有产权．都带有投资属性 ，不还原它的消费品属性 ． 的不断上升，导致经适房即使没有争议也难以大规模推 那么当初定下来的住房 以居住为主”的精神是很难落实 开。加上大量的人口流动 城市的快速发展，很多住房困 到商品住宅的。日前媒体报道，很多市人大代表纷纷指出， 难是阶段性、临时性，提供有产权的保障性住房不是有效 March 2010 21 工海房地 应对的方法。覆盖面广 灵活性强的公共租赁住房更应该 共租赁住房公司存在这样的盈利前景，就可以吸引商业银 成为上海住房保障制度中的主干，还能弥补中长期租赁市 行 保险、投资资金的长期融资，融资成本将大大减小。 场的发展空白 促进住房市场的结构平衡和健康发展。十 另外 应该考虑优先出售给租住多年的租户，对于满足一 分可喜的是 从媒体得知，上海有关主管部门负责人近 日 定条件的中低收入家庭应该折价。 先租后买 既解决了 在