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滨江翠竹园营销策划书 第一部分：市场与项目分析 第一节：市场分析 宏观市场环境分析 中国房地产业经过20年的发育、成长和完善，其间有高潮也有低谷，跌宕起伏，上演了无数出大起大落的人间悲喜剧。目前，中国房地产业正在经历一个“价值回归”、“利润回归”的过程，由初期的暴利向后期的相对高利过渡，目前已接近社会平均利润水平，并将逐步进入微利行业。 中国房地产业的区域发展水平不均衡，自东向西，开发水平形成一个很大的落差，东部沿海城市受惠于改革开放的诸多优惠政策，经济发展较快，与国际上的交流频繁，资金和人口的“盆聚”明显，居民购买力较强，房地产开发水平较高，开发商在观念、思维、资金实力、开发规模、经营能力等方面都遥遥领先于内地城市，并逐步形成了较明显的专业化的分工。中部地区以芜湖、合肥、郑州、西安等城市为代表，在借鉴、模仿、学习沿海先进经验的同时，引入沿海的开发模式，引进优秀人才，进步很快，正在急起直追。中国房地产业在今后五到十年内，还会有一个较平稳的发展时期，其主要利好因素有： 房地产业被明确确定为国家支柱产业，在政策上给予更多的优惠和扶持。 土地紧缩，房贷政策加严，国家宏观调控是房地产发展的有力保障； 降息、加薪、征收利息税，促使居民作多元化的投资考虑，房地产成为居民置业投资的重点； 增加公务员薪酬作为主要的廉政措施之一，将提高整个社会的薪酬水平，从而有效提升居民的消费水平。 中国将加速城市化进程，以有效解决农村富余劳动力的问题，农村人口进城，将引发一次新的房地产开发高潮。 中国经济已坚定地走向市场经济，私有化日益明朗，这将导致中国经济持续长期走强，在此环境下，房地产也会相应发展。 一个强大的中产阶级群体正在崛起，其主导消费的趋势将日益明显。 中国将面临长期的通货膨胀压力，居民投资房地产，成为最稳妥的保值方式。 中国加入世贸组织后，有效刺激了中国经济发展，大批外资机构涌入中国，加大对房地产市场的需求。 中国申奥成功，对中国经济数年的推动将勿庸置疑。 ２、微观市场分析： 未来几年，影响芜湖房地产开发的主要因素有： 大力加强城市基础设施建设，环线、绕城线、滨江大道、城区各主要干道相继改造、长江两岸的交通连接等，为芜湖的后续发展奠定了较强的基础。 借鉴南京城市经营的模式，大力改造旧城区，旧城区的功能将以商业、商务为主，居民逐次迁移到城区周边的新型居住开发区。 拓南兴北的城市发展格局，目前以拓南为主，其主旨是为大学城、滨江大道、体育新城等众多基础设施相继竣工或即将开工，使南边的气候日益成熟，即将形成一个新的开发热潮；随芜湖长江大桥的开通，兴北的策略非常成功，经济开发区已成为芜湖的另一个经济发展的亮点，大型基础设施项目开工兴建，大型地产发展进驻很多，是推动兴北进程的有力因素。 城市扩容，2006年市区人口将达100万人，2010年市区人口将达到150万人，相应地对地产市场的需求将持续效大。 融入长三角，加入南京都市圈，将有效推动芜湖经济发展。 外地地产企业如上海、南京、杭州的大型地产商将陆续进入芜湖，一方面导致更激烈的竞争，另一方面也会激活市场，为芜湖房地产业注入新的活力因素，带来全新的观念和开发模式，促使本土发展商开发水平的提高。 ３、区域市场环境分析： 滨江翠竹园地处新芜区弋矶山汽车轮渡口，新芜区是芜湖中小型国有工业企业的集中区，大多属于劳动密集型产业、工艺落后、技术含量低，且管理不很完善，进入市场经济后，竞争乏力，多数企业运转不灵，已相继关停并转，下岗职工多，工资待遇低，生活困难，由此，新芜区成为芜湖四区中相对缺乏经济活力的一个区。 弋矶山汽车轮渡口在长江大桥开通前，地理位置较好，商业氛围活跃，成为长江以北地区进入皖南地区的必经之地，在大桥开通后，弋矶山区域就成为一个不受关注的地区，但其比邻长江，南靠弋矶山，风景秀丽，环境优美，应有一个较好的发展前景，已有众多眼光独到的精明商家看中此区域的潜力，多项投资计划正在实施中，假以时日，弋矶山汽车轮渡口必将成为一个成熟高尚的优质生活社区。 滨江翠竹园紧依长江，长江风光带完成后，届时，长江河畔置业，会成为一种向往、一种追求、一种荣耀。 第二节：项目分析： 地段分析： 滨江翠竹园位于芜湖市新芜区弋矶山汽车轮渡口地块，西临长江风光带，东临长江路，南临弋矶山，北临长江大桥。从目前情况看，地段不成熟，小区周边道路均为规划路，尚未动工，位置较偏，交通不便，且从附着于外部的借势与借力来看，也似无从下手，地段形象差，弋矶山汽车轮渡口因属控制性规划，目前尚无高尚物业出现，在人们印象中，“经济适用房”已相对固化，档次不高，品位低下，符合大众化口味，这与滨江翠竹园的定位目标形成鲜明反差。 周边环境分析：滨江翠竹园周边环境较差，生活条件尚不够成熟，市政配套和公共设施不完备，虽已有弋矶山医