长春力旺地产和项目开发可行性与开发时机1527191134.ppt

上策：整合优势资源启动（主推现有方案） 中策：以中端定位快速启动（低开高走） 下策：一、二级开发并举（出售部分土 地，引入强势品牌公司，转嫁风险） ★ 现时退出将给公司造成巨大损失； ★ 拖延开发将承担机会成本及闲置费惩罚； ★ 区域开发环境逐渐转好，市场机会难得； ★ 可以考虑转让部分土地，转嫁风险，赚取一级开发收益 开发选择 方案一：以实现完整优势资源启动 联排别墅、创新洋房、多层与电梯产品组合，联排、洋房产品保持较高舒适度，树立价值标杆； 取得湿地公园建设权，完成粉煤灰池停排、治理与建设，湿地南区呈现，全面展示区域环境改善前景； 规划建设沿河风情商街，启动前期商业配套； 确定并引进公交路线； 完成看房路线建设改造； 确定南区商业、医疗、教育配套标准。 开发选择 产品策略 启动方案描述 配套策略 在短期内迅速树立项目生态健康地产形象，提升价值认知； 以高端产品线突破区域价格限制，在前期即奠定区域领导地位， 获得明显收益； 改善区域形象，增强购买人群对区域与项目信心； 换房与首次 目前区域环境改善工作进度缺乏保障，尤其项目外部粉煤灰池停 排工作如进行不够顺利，将使项目上市时间难以确定，各项工作 协调控制难以把握； 如项目公园部分４、５号粉煤灰池在09年末停用，项目销售期 可能推迟至2010年年中，项目销售目标将难以实现。 方案优势 方案劣势 方案一：以实现完整优势资源启动 方案二：以现有优势资源启动 首期以创新洋房、多层与电梯产品组合为主，洋房产品控制户型尺度，保持较低总价，电梯产品规划较小比例； 放弃公园建设权，积极参与促进粉煤灰池停排后治理与改造工作； 确定并引进公交路线； 完成看房路线建设改造； 确定南区商业、医疗、教育配套标准。 产品策略 启动方案描述 配套策略 方案二：以现有优势资源启动 以产品品质与规划前景优势启动，以性价比优势快速打开市场局面， 改善区域置业氛围； 规避环境弱势与改造不确定性影响，扭转资金净流出局面，增强开发 主动性； 为后期高端产品入市与环境改造赢得足够时间 项目整体价值难以得到有效体现， 预期首期价格在当前阶段难以突破区域3000左右的现有区域价值体系， 前期不能获得较高收益,并增加后期开发与操盘难度 开发选择 方案优势 方案劣势 七里香堤：以中端定位打赢远郊之战 2005年，香港泰盈进入刚刚启动的辉山农高区； 以中端“ｂｌｏｃｋ”洋房产品撬动市场； 从摘牌到开盘仅80天的积累，首推房源全部售罄，创造2005年冬季楼市神话。 案例借鉴 类别 年份 开发量 销售量 销售比 住宅 2004年 40000㎡ 40000㎡ 100% 2005年 256000㎡ 213600㎡ 83% 农高区2004－2005年房地产市场供求量 七里香堤的２００５年： 完全处于田野与乡村包围的农业高新区； 规划中的美好前景： 教育：辽宁省育才、沈阳二中、加拿大枫叶学校（均为建设中） 落后现实：区域有小型医院１所，除小商店外无购物场所，无休闲娱乐场所，无路灯； 区域房价：１７００——２０００元 案例借鉴 七里香堤：以中端定位打赢远郊之战 1 期——品牌、团队、环境、建筑、户型…… 1.2期——园林…… 2 期——产品的全面升级：区域、规划、园林、户型、邻家铺子…… 以“地王”身份跳出区域竞争，以２３００元均价卖院落洋房，高性价比吸引市区人群 案例借鉴 以产品品质与性价比可以化解陌生区域抗性，但前期启动势必牺牲部分收益 ２００５年 ２００６年 ２００７年 ２００８年 ２３００ ２７００ ３４００ ３９００ 区域教育、公 交配套呈现 农高区划入 沈北新区 区域成为开发热点 项目均价 总结 方案三：一、二级开发并举 开发选择 转嫁部分风险，收获前期一级开发收益； 在邻近区域引入大型品牌地产商，提升区域关注度，改善区域置 业氛围； 增加与相关部门谈判筹码； 由于放弃部分开发权，项目将失去部分远期收益； 在当前政策调控下，大面积住宅用地出让明显减少，公司将难以 再次获得如此大规模开发用地与良好的长期土地储备机遇。 方案劣势 方案优势 方案描述 转让部分土地，转嫁风险，赚取一级开发收益，引入大型品牌地产商，改善区域置业氛围，启动策略与方案二一致 备选方案 前提条件 方案差异性 选择标准 不利因素 方案一 1.必须取得湿地公园建设权； 2.引入高标准教育、医疗、商业、公交等配套； 土地及产品自身增值空间较大，电梯产品与低密度产品结合，前期均价预期可接近或突破4000元； 1.创造长线开发超值回 报 2.强化公司品牌形象 3.在较长开发周期内， 保持公司市场份额优 势； 打造资源独享性 区域环境改善工作进度缺乏保障，各项工作协调控制难以把握。 方案二