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论开征物业税对中国房地产经济的影响 傅光明 华中科技大学管理学院 内容提要：本文从理论和和实际两个方面分析了物业税开征后对我国经济产生的重大影响。 主要是有利于房地产业的健康发展，有利于调节房地产市场的过度需求。有利于规范房地产税费 制度，促进房地产税制的健康发展：有利于房地产价格的稳定。 主题词：物业税房地产经济影响 开征物业税，对中国的房地产市场具有一定影响：有利于房地产业的健康发展，有利于调节 房地产市场的过度需求。因为物业税根据对房产和土地的评估价值征税。谁的房产多，谁就要多 交税，而且不是一次性多交税。而是每年都要多交税。这样，就能适当抑制对房产的需求，不会 鼓励人们多买房、买大房等着升值牟利。而是要考虑支付房地产税均成本，从面控制对房产的过 度需求．有利于防止房地产业泡沫的出现。有利于规范房地产税费制度，促进房地产税制的健康 发展：有利于房地产价格的稳定。但由于地区经济发展的不平衡，物业税的开征会对地区经济发 展产生不同的影响。 一、文献综述 在国外的文献中，最著名的是美国学者对财产税对经济影响的两种对立的理论观点：william fischel从理论和实证两个方面论证了财产税是受益税。他认为：基于地方财政体系中的正确地 认识，财产税是一种近似与能够当地居民作出正确的财政决策的收益税。基于大量的证据，．fi 于能够当地居民作出正确的财政决策的收益税。基于大量的证据，fisehel提出地方公共项目带 来的收益和这些项目在财产税中体现的成本将“资本化”转入当地财产的价值中，即一方面地方 学校质量高、犯罪率低等因素将增加当地的住房价格，另一方面低税率也会增加住房价格，在其 他因素相同的前提下，人们愿意付出更高的价格住在公共设旆相对较好的面税率又较低的社区 内。因此。那些社区的住房价格也会相对较高。他指出，当地居民为了提高自己的财产价值，特 别支持那些收益多子成本的地方财政项日。(comia，eary c．and whaler,Gloria e．1999．the personal tex．handbook On taxafion,w．b．hilkdr。h andi．a．Richmdson,eds删y 0e：k，珂珥Iar∞l deeker) 另一种观点认为：对资产征税，扭曲了房地产市场的供需和地方财政决策，因为税率既包括 建筑物，又包括其他地面设旌．所以地方财产税增加了建筑物和其他地方设施的成本，减少了房 屋和其他设施的建设，导致了土地利用不足。单位土地面积的资本投入低于有效的资本投入。 在mieszkowski中，资本完全逃脱了地方财产税税率与整个经济的平均税率之间的差异而带 来的缴税负担，在税率较高的行政区域中，财产税使资本流出该地区，从而降低了当地生产要素 (土地和劳动力)的生产力以及对这些要素的竞争性回报，最终提高了房屋和商品的价格。与 此同时，资本被吸引到税率相对较低的地区，从而使该地区的工资和土地价格上升，并使房屋和 商品的价格下降，mieszkowskl将一结果称作财产税的消费税效果．并指出就经济总体而亩，消 费税效果基本为零。因此，根据新论，财产税的利润税成分是决定其归宿的主要因素，而财产税 的消费税效果则只起次要作用。另外，消费税效果显然扭曲了整个经济中的资本配置，资本会从 高税收的行政区域向低税收的区域直到各个地区的资本税后回报相等为止。(bartil【，limothy j,1994jobs,produelivity,and local economic d钟elopnmnt：wkat impliea tions does e。圈“蚰ⅡIic research havefortheroleofgoverramcntnattaxj．47，847_86I) 在国内的文献中，李建阁(2004)认为物业税改革“可以转变地方政府的短期行为，使 他们更关心投资环境。”吴小灵(2004)也认为：如果开征物业税，就可以促使地方政府着力改 环境，保证地方政府从土地增值中获得稳定的税收，减轻地方政府变相举债行为，从而有效地利 用资源。李云鹏(2005)认为物业税的制度下．地方政府的行为将发生根本性转变·地方政府将会集中精力于城市基础设施建设，提高土地价值，而不是热衷于上项目、建工厂去开辟财源。这 种靠4度也有助于减少寻租和腐败行为。(席卫群：《开征物业税须明确的几个细节问题》．载《涉 外税务》2004年第4期) 有的学者则对开征物业税对房价、地方政府、消费者、开发商四个方面的影响做了正反 两方面的分析，并提出了具体的建议。(万婷：《对我国开征物业税的理性思考》，载《中国房 地产信息月刊》2004年第6期) 有的学者指出：稳定房价、抑制投机、稳定政府财政收入、降低银行金融风险、土地宏 观调控的增强、批租形式下房屋所有权和土地