浅论房地产抵押若干法律问题思考.docVIP

房地产抵押若干问题的法律思考 李润芳 内容摘要：目前，我国改革开放已三十年，城市化进程不断加快，各种交易日趋增多，在交易过程中，涉及到各种法律关系，房地产抵押权就是其中的一个重要法律关系。本文就有关房地产抵押权作相应的探讨。所谓房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。我国对房地产抵押权的定义是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有，将该房地产抵押给债权人，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人依法有权就该房地产优先受偿的权利。房地产以其现实性、稳定性、保值性、安全性等特性成为了目前普遍采用的抵押物。我国法律规定，设定房地产抵押权时，需要依法履行抵押权登记的法律行为，房地产的抵押担保方式在现实生活中极为普遍，随之而来产生的抵押权纠纷也就非常之多。我国现行立法对房地产抵押权制度已有较为完善的规定，但也有一些不科学不合理之处，有待进一步改进与完善。下面就有关房地产抵押中的几个法律问题作一下探究。 关键词： 抵押权 抵押登记 抵押范围 抵押权实现 抵押权的定义 各国法律对房地产抵押权的定义都各不相同，我国对房地产抵押权的定义是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有，将该房地产抵押给债权人，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人依法有权就该房地产优先受偿的权利。 二、房地产抵押权设立的目的及性质 由于我国改革开放的进一步深入，市场经济更加发达，各种经济交往明显增加，但如何保证这一交易过程中的安全，已经越来越受人们的重视和关注。房地产抵押以其特有的稳定性、保值性、安全性等特征受到人们的青睐。我国设立抵押的目的是一旦债务人不履行债务，抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿，因为，抵押物有变价价值，为可转移之物，可充分保障交易的安全。关于抵押权的性质，在学理上有不同的观点，有主张抵押权为物权者，有主张抵押权为债权者，有主张抵押权为物上债权者。从立法上来看，对于抵押权制度的立法，主要有，第一，将抵押权放在民法典的物权法中，视抵押权为限制物权中担保物权的一种，德国、日本及我国台湾为例；第二，将抵押权制度规定于民法典的债权法部分，法国、前苏联为例，我国《民法通则》也将抵押权规定于第五章民事权利的债权一节；第三，制定专门的法律对抵押权进行规定，如我国《担保法》。我国新施行的《物权法》对房地产抵押权也作了明确的规定。房地产抵押权为担保物权，其在性质上为物权，房地产抵押权具有物权特有之支配性、对世性、追及性及优先受偿性，从而使其在权利内容上、权利实现方式上、权利范围上、权利保护方法上区别于债权。房地产抵押权具有价值权性，房地产抵押权乃对于所抵押之房地产拍卖价金的优先受偿权，其在本质上为价值权性，价值权性不仅是包括房地产抵押权在内的抵押权的本质特性，也是所有物的担保的共同属性。房地产抵押权既不需要所有权的转移，也不需要对抵押物实现支配，而是在于对抵押物价值的把握，能够同时满足现代经济社会对债权担保和担保物经济效用发挥的双重需要，因此可以说，相对于质权和留置权，房地产抵押权是一种物权又具有价值权性。 三、房地产抵押权标的物的范围问题 房地产抵押权标的物的范围，每个国家都有或多或少的不同，在我国，由于我国实行土地的社会主义公有制，按照《宪法》第十条的规定，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有。国有土地和农村集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用，土地使用权可以依法转让，但禁止土地所有权的买卖和非法转让，因而，在我国，土地所有权不得设定抵押权，土地使用权可以设定抵押，但也受到了一定的限制。 我国法律、法规允许并保护房屋所有权。由于我国《担保法》明文禁止宅基地设定抵押，故而，农民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有权的抵押作一探讨。根据我国《担保法》、《城市房地产管理法》规定，以依法取得的城市房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押，反之亦然。显而易见，我国法律是将城市房地产作为一个整体加以规范的，确定的原则是房随地走和地随房走，因为房屋与土地是不可分的，离开土地的房屋是不存在的。因此，土地使用权是实现地上建筑物所有权的前提条件，否则地上建筑物的存在将失去法律依据。在我国，原则上依法取得所有权的城市房屋均可以设定抵押。但是下列城市房地产不得设定抵押：（1）权属有争议的房地产；（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（6）依法不得抵押的其他房地产。在以下列城市房地产设定抵押时还须注意法律的限制