某购物公司营销策划报告--招商篇(57页).doc

湘银建宁购物公园 营销策划报告之招商篇  目 录 第一部分：株洲零售商业现状 5 一、芦淞区商业发展状况： 5 二、石峰区商业发展状况： 6 三、荷塘区商业发展状况： 8 四、天元区商业发展状况： 9 第二部分：项目各部分经营定位 11 一、经营定位的依据： 11 二、项目建筑各部分概况： 12 三、项目具体的经营定位： 13 1、超市、主题商城 13 2、商铺一、商铺二 15 3、空中街市 15 4、湘银大厦 16 5、一号楼、二号楼、三号楼、四号楼、五号楼 16 6、商铺三 17 第三部分：项目各部分招商平面分割 19 一、商城销售平面图分割 19 二、商场铺位平面分割与销售的相关联系 20 三、项目各建筑具体平面分割 20 1、影视广场平面分割 20 2、空中街市平面分割： 21 3、商铺一、商铺二平面分割： 22 4、湘银大厦平面分割 23 5、商铺三平面分割： 24 6、解放街1-5号楼平面分割： 25 1）、一号楼平面分割： 25 2）、二号楼平面分割： 25 3）、三号楼平面分割： 26 4）、四号楼平面分割： 26 5）、五号楼平面分割： 26 第四部分：项目招商目标客户群体定位 27 1、各类业态的品牌大商家 27 2、各类业态的本区域生产厂家、代理商、经销商及个体经营者 27 3、意向从事零售业的个人 27 第五部分：项目生意源分析 30 一、株洲市整体消费力及消费类别分析： 30 二、株洲市消费区域特性分析： 31 1、日常中低档产品、生活日用品： 32 2、中高档产品、家用电器： 32 3、休闲娱乐： 32 4、文体用品： 32 5、核心商业区对消费者的吸引力： 32 三、项目生意源分析： 33 第六部分：项目各部分租金策略 34 一、项目各部分标准租金水平： 34 二、项目市场培育期内租金优惠策略： 36 第七部分：项目招商整合推广策略 38 一、招商对象的差异性推广策略 38 1、超市百货、电器品牌大商家招商推广策略 38 ——招商成本预算 40 第一项：交通成本 40 第二项：饮食成本： 41 第三项：住宿成本： 41 第四项：其它不可预见开支： 42 2、主题商城招商推广策略 42 3、其他业态品牌大商家及品牌专卖店（包括餐饮、休闲娱乐、体育用品等） 43 4、街铺及辅营区零售商户的推广策略 44 二、媒体推广： 45 三、策划设计“华夏商业步行街”招商画册 46 四、其它区域定点推广： 46 五、活动推广 47 1、新闻发布会 47 2、品牌大商家经营研讨会： 47 第八部分：项目阶段性招商目标及推广手段 49 一、接受租赁登记阶段：（6月中旬——10月中旬） 49 1、报纸广告： 50 2、活动推广： 50 二、正式启动招商阶段：（10月中旬——05年1月中旬） 50 1、报纸广告： 51 2、活动推广： 51 3、定点招商： 52 ——工程封顶阶段性推广 53 1、条幅广告： 53 2、活动推广： 53 三、开业前夕：（1月中旬——开业） 54 1、条幅广告： 54 2、活动推广： 54 附件一：各类品牌大商家名录（部分） 56 附件二：各类业态品牌经销商、代理商及个体经营者名录（部分） 58 第一部分：株洲零售商业现状 一、芦淞区商业发展状况： 1200多家商户，75多万平米经营面积，聚焦株洲核心商圈 芦淞区作为项目的老商业区，是整个株洲商业区聚焦的区域，商业基础雄厚，尤其是服装专业批发市场整体规模超过70万平米，市场数量超过40家以上，经营商户13000多家，除此之外，主要商业街纯街铺容量近5万平米，商户1200多家，其中： 专业服装批发市场主要面向湖南省内、周边省市下级批发市场、湖南省及周边省市零售商户。 主题商城如株洲百货、千金广场等，面向整个株洲市消费群体。 商业街街铺主要立足于周边居民群体日常生活必需品、休闲娱乐等消费。 主要经营业态以餐饮、电脑服务、电脑通讯、服装、金融证券、美容美发、日用百货、五金建材、休闲娱乐、医药等 业态名称 商户数（家） 比例（%） 服装 155家 22% 休闲娱乐 106家 14% 餐饮 90家 12% 日用百货 82家 11% 美容美发 65家 9% 五金建材 60家 8% 医药 51家 7% 电脑通讯 48家 7% 金融证券 39家 5% 电脑服务 38家 5% 租金以株洲百货为核心，最高可达230元/m2·月，呈现“以核心商圈为中心，逐渐递减”的规律 芦淞区整体租金水平（专业批发市场除外，其租金将着重在专业市场调查中阐述）主要分为二个梯队： 第一梯队以株洲百货为核心的商圈，主力租金基本在70——120元/m2·月之间（以使用面积计算），最高可达230元/m2·月； 第二梯队以芦淞路商业街为核心，其主力租金水平在4