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事与愿违的政府：中国城市“房价-地价”内生影响理论及微观实证检验 郭晓旸，刘洪玉，郑思齐 （清华大学房地产研究所，北京 100084，中国） 摘要：政府行为在中国城市住房市场中的影响不可忽视。本文从地方政府垄断管理土地的现实条件出发，基于实物期权理论和城市经济学理论建立了中国城市“房价-地价”内生模型，提出了表征政府行为对市场干预程度的“转化系数”β，从理论上论证了由于政府行为的存在使得城市住房价格和土地价格之间存在相互影响，同时证明了在一定条件下政府关于土地收入用途的主观安排会抬高住房价格和土地价格。为了检验理论推断的正确性，本文采用北京市街道层面的住房项目和地块微观数据，测量出了北京市的“转化系数”β，其结果符合理论预期。此外实证结果还显示，北京市政府的土地收入用途安排确实抬高了住房价格，抬高幅度不超过4.25倍。 关键词：住房价格 土地价格 政府行为 土地收入 1 引言 毋庸置疑，无论对于政策制定者还是房地产市场参与者，搞清楚房价与地价之间的关系都是极为重要的。国内关于房价与地价关系的研究已有很多，其中绝大部分研究采用计量经济学方法检验房价与地价时序数据的统计关系[1-3]，也有少部分研究尝试从理论分析出发解释房价与地价之间的经济规律[4, 5]。实证方面，由于理论支撑相对不足，大部分实证研究的结论之间差异较大，往往纠缠于在长期或短期中谁是统计上的原因等问题，并未一致提出房