第2章 资产评估方法.pptVIP

第二章 资产评估方法 2.1 市场法 2.2 成本法 2.3 收益法 2.4 评估方法的选择 2.1 市场法 一、市场途径的基本原理 一）理论基础：均衡价值论 二）技术思路：通过与参照物比较进行估价 三）市场途径的基本前提 1、活跃的公开市场 2、足够多的可比资产及交易活动 1）用途性能；2）交易方式；3）交易时间。 二、市场途径的基本程序 1)选择参照物：良好的可比性和足够的数量 2)在评估对象与参照物之间选择比较因素 3)指标对比、量化差异 4)在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异 5)综合分析确定评估结果 三、市场途径中指标确定的具体方法 (一）直接比较法 1、功能价值法 2、价格指数法 3、成新率价格法 4、市价折扣法 5、成本市价法 6、市盈率乘数法 7、现行市价法 8、市场售价类比法 某案例的调整值=案例的成交价×时间因素调整系数 ×区域因素调整系数×功能因素调整系数×交易情况调整系数 （二）间接调整法 将参照物和被评估对象分别对照国家标准（行业或市场标准）进行打分，然后根据参照物成交价进行估价。 四、市场法的评价 优点：双方容易接受 条件：有成熟市场；通用资产。 一、成本法的基本原理 含义 理论依据：生产费用价值论 二、成本法的基本前提 1、资产能够有效地或假定有效地继续使用； 2、使用资产的预期收益能支持起重置价值。 注意：对非继续使用的资产若采用成本法，则对成本法的一些要素应进行调整！ 2.2 成本法 三、成本法的基本要素 1）资产的重置成本：现行再取得成本 复原重置 更新重置 2）资产的有形损耗：外界自然力导致的实体损耗 3）资产的功能性陈旧贬值：成本相同产出能力降低或产出能力相同成本升高。 4）资产的经济性陈旧贬值：经济环境变化导致 2.2 成本法 四、成本法中的具体指标的确定方法 1、重置成本的估算方法 （1）重置核算法：直接成本+间接成本 （2）价格指数法 （3）功能价值类比法 （4）统计分析法：大量同类资产确定重置成本 2.2 成本法 2、实体性贬值的估算方法 （1）观测法 （2）使用年限法 （3）修复金额法 2.2 成本法 3、功能性贬值的估算方法 原理：根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低来估计功能性贬值额。 4、经济性贬值的估算方法 1）间接计算法： （1）被评估资产的功能与其价值呈指数关系 （2）被评估资产的功能与其价值呈线性关系时 2）直接计算法：被评估资产持续存在收益损失时 2.2 成本法 一、收益法的基本原理 一）原理： 理论依据：效用价值论； 基本思路：被评估资产未来收益的折现或本金化。 二）收益法的基本前提 1、未来收益可以预测并可以计量； 2、相应的风险也可以预测并可以计量； 3、获利年限可以预测。 2.3 收益法 二、收益途径的基本程序 1、收集有关收益和风险的数据资料 2、分析预测未来各年的收益 3、确定折现率或资本化率 4、未来收益折现成现值 5、分析评估结果 2.3 收益法 三、收益法的基本因素 1）预期净收益：预测、测算 2）折现率：无风险收益率+风险收益率 3）收益期限：根据法规或合同 2.3 收益法 四、收益法中指标确定的具体方法 一）预期收益的确定：净利润、净现金流量、利润总额 1、时间序列法 2、因素分析法 二）折现率 加和法；资本成本加权法；市场比较法 五、计算方法 等额收益； 非等额收益 2.3 收益法 2.4 评估方法的选择 一、评估方法之间的关系 1、资产评估途径及其方法之间的联系 相同市场、相同状态的资产采用不同的评估方法结果应该基本一致；若结果有较大差异，原因可能是： ①方法的前提不具备； ②过程的缺陷； ③结构分析有问题； ④信息失真； ⑤职业判断有误。 2.4 评估方法的选择 2、资产评估途径和方法之间的区别 思路和技术参数不同，应选用直接且效率高的方法。 二、资产评估方法的选择 考虑因素： 1、与评估的价值类型适应：评估目的、市场条件； 2、与评估对象的情况：如使用属性和使用状态； 3、数据资料的条件制约； 4、具体评估方法的可行性、效率。 * * * * * * * * * * * * * * * *