第二章 评估方法09.pptVIP

例3：某房地产拟出租。合同规定，出租期10年，前5年租金以第一年租金8万元为基础，每年按2％的比率等比递增，后5年租金按每年15万元固定不变。设折现率为10％。计算该房地产10年租期内的收益现值。 解： （1）计算前5年收益现值P1 P1 ＝8（1＋10％）－1＋8（1＋2％）（1＋10％）－2 ＋ …＋8（1＋2％）4（1＋10％）－5 或： ＝ ＝31.45（万元） （3）计算0年收益现值P P＝P1＋P2＝31.45＋35.31＝66.76（万元） （2）计算后5年收益现值P2 P2＝15×（P/A,10%,5）（1＋10％）－5 或：＝15× （1＋10％）－5 ＝15× ＝35.31（万元） 第四节 资产评估方法的比较与选择 一、资产评估方法之间的关系 二、资产评估方法的选择 一、市场法定义及其前提 （一）市场法的含义 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 市场法是资产评估中若干评估思路中的一种，也是实现该评估技术思路的若干评估技术方法的集合。 市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法来判断资产价值的评估技术规程。 运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。 第一节 市 场 法 （二）市场法的前提 1.市场前提 2.可比前提 要有一个活跃的公开市场 功能上具有可比性（用途、性能等） 面临的市场条件具有可比性（供求 状况、竞争状况、交易条件等） 参照物交易时点与评估基准日 相隔不能太长 有可比的资产 及其交易活动 实体特征和质量 二、市场法运用的基本步骤 1.明确评估对象 2.搜集参照物 3.差异因素的分析比较 4.差异因素的量化调整 5.得出评估结论 三、市场法的优缺点 时间因素 地域因素 功能因素 平均法： 简单算术平均 加权算术平均 中位数 众数 第二节 成 本 法 一、成本法及其适用前提条件 （一）成本法的概念 是指按被评估资产的现时重置成本减去应扣损耗或贬值后的余额来确定其价值的一种方法。 （二）重置成本的概念 1.含义——在现时价格条件下，重新购建与被评估资产具有相同或类似功能的全新资产所发生的耗费。 2.种类——复原重置成本和更新重置成本 （三）资产的损耗（或贬值） 1.有形损耗——实体性贬值 2.无形损耗 （1）由于相同功能资产的重置价值降低引起原有资产的贬值。 （2）由于新功能资产的出现使被评估资产技术落后或功能陈旧而引起的原有资产的贬值。 3.经济性损耗 指由于资产外部客观条件的变化使资产实际使用的经济效益下降，由此带来资产价值的贬值。 （三）基本思路 是通过资产的建造成本这个角度来判断资产的现时价格的。用公式表示如下： 评估值 = 重置成本 －实体有形损耗 － 功能性损耗 －经济性损耗 （四）成本法的前提条件 1.应当具备可利用的历史资料； 2.形成资产价值的耗费是必需的。 二、成本法中各要素的测算 （一）重置成本的测定 1、重置核算法 重置成本＝直接成本+间接成本 其中：间接成本＝直接成本×成本分配率 或 ＝ 人工成本×成本分配率 重置成本＝材料成本+人工成本+其他费用 重置核算法 细节分析法 或 加和法 市场途径 询价法 成本途径 2. 价格指数法： 例：某被评估资产在评估前5个月购置，原始价值为30000元。已知该类资产价格指数： 1、在此期间，累计上升4％，则： RC＝30000×（1＋4％） 2、在此期间，平均每月上升1％，则： 3、在此期间，每月递增1％，则： RC ＝30000×（1＋1％）5 4、在此期间，每月比上月分别+2％、-1%、+1％、-2％、+1％，则： RC ＝30000(1+2％)(1-1％)(1+1％)(1-2％)(1+1％) 5、交易时为110％，评估时为116％，则： RC ＝30000×（116％÷110％） RC ＝30000× （1＋1％×5） ？ 2、物价指数法 重置成本 ＝ 被评估资产 账面历史成本 × 或：＝历史成本×（1+α1）（1+α2）