商业地产发展新趋势_全价值链股权投资模式创新的研究_孙哲峰.pdfVIP

20 12年第10期 当 代 财 经 NO．10 ， 2012 总第335期 CONTEMPORARY FINANCE ＆ ECONOMICS Serial NO．335 商业地产发展新趋势： 全价值链股权投资模式创新研究 1 2 3 孙哲峰 ，谢志华 ，韦 京 （1. 中国社会科学院金融研究所，北京 100732；2. 北京工商大学，北京 100048；3. 中国市场杂志社，北京 100834） 摘 要：商业地产的发展对于刺激消费、扩大内需、城市化进程及更新已有商业设施促进房 地产行业乃至国民经济的稳定发展有着重要的现实意义。在 “五力模型”价值链的理论基础上，结 合商业地产目前运营的现状与资金障碍分析，基于拓宽融资渠道，提出商业地产的全价值链股权投 资基金模式，并说明整合政府、建设总包方、潜在购买客户等价值链上的金融资源，挖掘其经济价 值并利用股权基金的平台实现各参与方对项目融资价值最大化的实际操作过程，并对该过程的完善 提出了建议。 关键词：全价值链；商业地产；股权投资；金融创新 中图分类号： F293.3 文献标识码： A 文章编号： 1005－0892 (2012) 10－0086－11 树立民间资本正确的投资理念和方向，引导投资性资金快速退出住宅市场，确保住宅回归满足人 民居住的基本属性，是我国政府本轮调控房地产市场的主要目的之一。借鉴国外房地产行业的发展历 程，商业地产以其资产增值速度快、租金稳步提升的特点，成为成熟机构投资者的首选目标。在国家 政策指引下，住宅地产开发商在继续投资细分住宅市场的同时，也开始将商业、旅游或工业地产作为 企业未来的发展重点。鉴于商业地产在扩大内需、刺激消费、促进城市化进程、打造城市名片及维护 中国经济产业链可持续发展方面起着重要的不可替代的作用，在新的历史时期，结合商业地产开发运 营现状对其资金障碍情况进行分析，研究商业地产股权投资的创新模式对于扩大我国大中型企业投资 渠道、加快金融体制改革、促进房地产行业的健康发展、调整企业发展战略及从实际上扩大内需有着 理论与现实上的重要意义。 一、文献综述 在我国的香港地区，商业地产被称为商业楼宇，泛指广义的商铺。美国房地产协会（CCIM）将 房地产的概念扩大为商铺、写字楼、库房、厂房以及其他经营性交易的经营场所，如银行、宾馆、餐 厅等。国内大部分的专家学者都赞同并使用香港的定义标准，把商业零售和其他实物当场交易或面对 大众有偿服务的经营场所都归入商业地产的范畴。综合以上概念，本文所论述的商业地产是指商业活 ————————————————— 收稿日期：2012- 03- 28 基金项目：国家社科基金项目（10BJY087）；教育部人文社科基金项目（11YJCZH205） 作者简介：孙哲峰，中国社会科学院博士生，主要从事投融资管理研究；谢志华，北京工商大学副校长，教授，博士生导 师，主要从事商业经济、投资管理研究；韦 京，中国市场杂志社副主编，博士，主要从事公共管理与公共政策分析研究。 当代财经 86 Contemporary Finance ＆ Economics 商业地产发展新趋势：全价值链股权投资模式创新研究 动的经营场所，其中商业活动主要是指商业零售和其他实物交易或提供有偿服务的活动。基于此定 义，近年来国内外学者的研究情况综述如下： （一）国外研究现状 经过多年的发展，国外资本市场与房地产市场已经对接成熟，房地产作为融资产品在资本市场中 流通，产品丰富，法律体系完善。总结已有的不同融资渠道的特点，将国外房地产融资渠道分为美国 证券主