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违法建筑利用中的若干法律问题分析 【摘要】近年来，各种类型的违法建筑（如“小产权房”等）在我国各地广泛存在，而居高不下的房价在一定程度上更是对违法建筑的蔓延起到了推波助澜的作用。违法建筑的大量出现，除了带来建设秩序、城市管理等诸多挑战之外，因违法建筑而引发的民事纠纷也日益增多。探讨和分析违法建筑的买卖、租赁、抵押等法律问题，具有重要的现实意义。【英文摘要】 In recent years, various types of illegal building (such as “small property right”, etc.) in our country exists extensively, and the high price of the real estate is in a certain extent to the spread of illegal building has an important role. Illegal building, besides bring order, urban management challenges, due to illegal building of civil disputes are increasing. It has an important practical significance to discussing the transactions of illegal building, the tenancy of illegal building, and the mortgage of the illegal building.【关键词】违法建筑；物权法；买卖；租赁；抵押【英文关键词】illegal building；property law；transactions；tenancy；mortgage【写作年份】2009年  【正文】 目前，房价无疑已成为最受人们关注的焦点之一，而政府住房保障的水平及能力远不能满足人们的住房需要。为了实现居者有其屋，人们通过各种方式实现住房梦，各种类型的违法建筑（如“小产权房”等）应运而生。因违法建筑引起的民事纠纷亦随之日益增多。本文在物权法视野下对包括“小产权房”在内的违法建筑的买卖、租赁、抵押等法律问题，进行深入而全面的研究，以期为解决因违法建筑引起的民事纠纷提供指导。一、违法建筑概述所谓违法建筑，是指不符合城乡整体规划、土地利用总体规划，或者未办理或超越建设用地规划许可、建筑工程规划许可进行建设而处于不合法状态的建筑。违法建筑所违之“法”，应为公法，主要是涉及土地利用管理、城乡规划和建设秩序管理等方面的法律法规。违法建筑的违法性表现在两方面：一是，建设行为的违法性，又称程序违法，即违法建筑的建设行为未获得相关行政主管部门的审批、许可，或未严格按照主管部门的审批、许可进行建设。二是，建筑物本身的违法性，又称实质违法，即违反相关法律法规中的义务性或者禁止性规定。违法建筑违反了《土地管理法》、《城乡规划法》、《建筑法》等法律法规中的禁止性规定，如违反土地利用总体规划、城乡规划的实施等。二、违法建筑利用的现实意义我国现存的大量违法建筑中，有相当多的违法建筑并非必须要立即拆除。例如，有的建筑用地虽属农用地，但符合未来用地规划，经征收后可以转化为建设用地；有的建筑物虽属于违反城乡规划，但并不妨碍当前的城乡规划或者近期的城乡规划；有的建筑物属于程序性违法，即没有办理建设工程规划手续，但工程本身实际上并不违反城乡规划，如能完善相关手续，还可以转化为合法建筑。上述种种违法建筑，作为人类创造的现实财富，客观上并不会因为其先天违法性而被闲置，相反，他们已经并且还将服务于人们的生产、生活。[1]三、违法建筑买卖的法律效力建筑人建造违法建筑一般是为了自己使用，但是也有将其出售获取利益的。随着我国房地产市场的高速发展，商品房价格不断攀升，人们对于住房的需求，与高房价之间的矛盾日益加深。作为对现实状况的某种回应，全国各地产生了大量在集体土地上兴建房屋向城市居民进行销售的现象，虽然这些房屋多属于违法建筑，无法获得法律的认可，但是相较于合法商品房的高额价格而言，这些房屋受到了市场的广泛欢迎，甚至在一定程度上成为实现居者有其屋的一个有效途径。这就是近年来炒得沸沸扬扬的所谓“小产权房”现象。因违法建筑引发的民事纠纷日益增多，如备受关注的北京宋庄画家房屋买卖纠纷案。负担行为是指使一个人相对于另外一个人（或若干人）承担为或不为一定行为义务的法律行为。处分行为是指直接作用于某项现存权利的法律行为，如变更、转让某项权利、在某项权利上设定负担和取消某项权利等。[2]负担行为是产生请求权的法律行为，而处分行