中级经济师-房地产实务-冲刺讲义03-第三章　建设用地使用制度.docVIP

第三章　建设用地使用制度　1.我国土地用途管制　　　　2.建设用地的分类 　　 分类标准 具体类型 按建设用地所有权性质分类 国有建设用地集体建设用地 按建设用地的来源分类 新增建设用地存量建设用地 按建设用地使用期限分类 永久性建设用地临时性建设用地 按建设用地服务的产业类型分类 农业建设用地非农业建设用地 按建设用地用途分类 工业建设用地民用建设用地军事建设用地 按建设项目生产规模或总投资额的大小分类 大型项目建设用地中型项目建设用地小型项目建设用地 　　3.我国的土地制度概要——所有权与使用权的分离【补充】　　■城市的土地属于国家所有　　■农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有　　■建设用地不能直接使用农村集体所有土地，必须通过征收变为国家所有后，再以各种方式使土地使用者获得土地的使用权　　【重点难点】我国土地制度框架　　　　4.我国建设用地取得方式 　　 方式 内涵 征收集体土地 所有权发生变化 划拨 无偿或低价，无期限 出让 有偿有期限，主流方式 租赁 对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变国有土地用途后依法应有偿使用的，可以实行国有土地租赁 作价出资（入股）或授权经营 国有建设用地使用权作价，投入新设企业 转让 土地使用者与使用者之间 集体建设用地使用权的转移 集体所有权不发生变化 　　5.建设用地管理的原则（四原则）　　■节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率的原则　　■强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则　　■实行建设用地有偿使用的原则　　■社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则　　6.建设用地管理的主要内容（五方面）　　■建设用地宏观调控管理（宏观调控）　　■农用地转用管理（用途变化）　　■土地征收管理（所有权变化）　　■建设项目用地申请、审查、报批、供地工作（用地管理）　　■建设用地的分配、协调，即组织建设用地使用权的供给，对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督管理（用地管理）　　7.划拨的范围　　■国家机关用地和军事用地　　■城市基础设施用地和公益事业用地　　■国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地　　■法律、行政法规规定的其他用地（主要指特殊用地）　　8.划拨建设用地转让、出租、抵押的条件　　■土地使用者为公司企业、经济组织和个人　　■领有国有土地使用证　　■具有地上建筑物、其他附着物的合法的产权证明　　不同时满足以上条件的划拨建设用地，不得转让、出租、抵押　　9.划拨建设用地转让的两种方式　　　　凡上缴土地收益的土地，未办理出让手续的，仍按划拨土地进行管理　　10.划拨建设用地出租　　划拨土地地上物出租的，应将租金中所含的土地收益上缴国家。　　11.划拨建设用地使用权的抵押　　■划拨建设用地使用权抵押的，抵押金额不应包括土地价格　　■因抵押权实现造成土地使用权转移的，办理出让手续并向国家缴纳土地使用权出让金　　12.出让的概念与方式　　■概念　　﹒国家将建设用地使用权有偿有期限地转移给土地使用者　　■出让的方式（4种方式）　　﹒招标（竞争性）　　﹒拍卖（竞争性）　　﹒挂牌（竞争性）　　﹒协议（非竞争性）　　13.出让的规定　　■工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让　　■严格限制以划拨方式设立建设用地使用权　　■采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定　　14.出让的特征（5大特征）　　■建设用地出让是国家垄断行为（只有国有土地才能出让，只有国家才能出让）　　■出让使用权有使用期限　　■使用权出让是有偿的——土地使用权出让金　　■建设用地使用权可分别设定——地表、地上、地下分设　　■建设用地使用者权利范围有限——地下资源、埋藏物与市政公用设施权属另立　　15.出让最高年限　　■居住用地 70年　　■工业用地 50年　　■教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年　　■商业、旅游、娱乐用地 40年　　■综合或者其他用地 50年　　16.出让金　　■概念　　﹒指国有建设用地使用权受让者，一次性或分期提前支付的整个使用期间的地租　　■出让金包括的内容　　﹒土地出让交易总额　　﹒土地使用期满，土地使用者续期所缴纳的出让价款　　﹒划拨转有偿补交的土地出让价款　　■交纳时间　　﹒在签订出让合同后60日内支付。逾期未交全，出让人有权解除合同　　17.出让底价的确定　　■出让可有底价也可无底价　　■如果有底价，根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价（2个因素）　　■出让底价不得