土地制度与“土地财政”对房价上涨影响及平抑对策.pdfVIP

改革研究 ■‘‘ 匀 土地制度 土地财政对房价上涨的 影响及平抑对策 张燕君，侯远志，杜文龙 (西安建筑科技大学管理学院，西安710055) 摘要：不完善的土地制度与依靠“卖地”收入的地方政府“土地财政”，是导致高房价的根源。只有改革“土 地财政”。建立稳定的财产税体系替代主要依赖“卖地”获取一次性收益的格局。才能从根本上切断地方政府与“高 地价一高房价”的纽带。房价才有望降下来。同时。还应通过变革土地制度等多种手段，处理好财产税与使用权 性质冲突、税费转嫁、财政支出浪费、地税税种繁杂等问题，以保证“土地财政”改革的顺利进行。 关键词：土地制度；“土地财政”；房价；地方政府；财产税 中图分类号：F30l文献标志码：A 文章编号：1002—7408(2012)02一0016—04 一、引言 了地方财政收入的一半以上，其中2009和2010两年涨幅 土地作为房地产业最重要的投入要素，其价格在房地 最快。2010年，土地出让金突破2．7万亿，占当年地方财 产总成本中所占比重最大。一般能占到总成本的一半以上， 政收入的76．6％。 所以土地价格上涨会直接提升房地产价格。自1994年分税 以北京、上海、天津、武汉、成都五大城市近两年的 制改革明确规定土地出让金作为地方固定收入全部划归地 土地出让金收入为例(见表2)，尽管2010年出台了严格的 方财政起。土地便成为了地方政府增加自身财力的摇钱树。 房地产调控政策，但五大城市从2009年到2010年的土地 近年来，土地出让金在地方财政收入中所占比例越来越大， 出让金仍有较大幅度的增长，特别是武汉、成都两市，土 甚至成为支撑地方收入的主要财源。为了实现土地收益最 地出让金涨幅均超过100％。表1、表2反映出我国土地出 大化。地方政府一方面通过土地制度限制其他土地供应， 让金比例在进一步扩大，“土地财政”问题非常严重。 垄断土地市场；另一方面运用土地储备、“招拍挂”等手段 地方政府以地生财的“土地财政”在实施土地储备后被 推高土地价格。正是这种具有政府垄断性的不完善的土地 进一步放大。2007年11月由国土资源部、财政部、中国人 制度与地方政府的“土地财政”，推高r地价、房价，成为 民银行联合出台的土地储备管理办法明确要求：“各地 房价居高不下的根源。 政府应根据调控土地市场的需要。合理确定储备土地规模， 二、我国土地制度与“土地财政”的现状、关系及成因 表2五大城市2009—2010年土地出让金额 1．我国“土地财政”的现状。“土地财政”是指地方政 府依靠土地转让、批租、抵押等土地经营手段获得土地出 让金、土地税费，以及利用土地进行投融资作为财政收入 的主要来源。其中土地出让金在地方政府预算外收益中所 占比例最大，已成为地方财政收入的主要来源，对政府财 政收入的稳定性和可持续性有很大影响(见表1)。从2001 涨幅(％) —2010年的统计数据不难看出，土地出让金额呈现总体上 升趋势。其占地方财政收入的比重也在不断增加，2003年、 资料来源：根据国土责源部公报及网上数据整理而得 2004年、2007年、2009年和2010年的土地出让金均占到 表l 2001—2010全国土地出让金数据汇总 资料来源：根据国土资源部公报及网上教据整理而得 作者筒介：张燕君(1985一)．女．济南人。西安建筑科技大学管理学院硕士研克生．研究方向：公共部门经济学；侯远志(1956一)． 男．陕西乾-it-A．。西安建藐科技大学管理学院教授。研究方向：区域经济学；牡文龙(1988一)．男，河北任丘人．西安建筑科技大学管理 学院项士研究生。研究方向：公共政蓑理论与