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农村房屋买卖论文：农村房屋买卖合同无效情形下的赔偿问题探讨 摘要司法实践中，对征收补偿过程中出现的农村房屋买卖纠纷的处理，在认定该合同无效的同时，存在拆迁补偿这一既得利益的分配问题，这就要求对该农村房屋补偿范围、准确估价以及明确买卖双方的过错责任大小。本文认为，该农村房屋的估价应建立在征收补偿数额的基础上，分配则应该充分考虑征收补偿类别和买卖双方过错责任的大小，而过错责任大小可以依据买卖时间、买卖原因等因素进行界定。在此基础上，准确确定买卖双方既得利益的分配。 关键词农村房屋买卖 征收补偿 赔偿原则 一、关于部分损失赔偿模式的理性评价 （一）当前损失赔偿的若干司法实践 从现行司法实践来看，尽管学术界对目前的法律规定及最高人民法院的司法解释在对农村房屋买卖合同的效力可否进行确认的理解上，仍持有不同意见，但是总体来说，实务界对农村房屋买卖纠纷的处理，基本上秉持有限承认合同有效的原则，即除同一集体经济组织成员间进行买卖的合同关系认定为有效合同外，其他一律认定无效。豍目前关于农村房屋买卖合同纠纷案件的处理，争议更多的是在认定无效情形下，出售方应否赔偿买受方的损失以及赔偿多少损失。综合当前司法实践，对于无效的房屋买卖合同的处理是否支持损失以及如何确定损失，一般可以归结以下几种处理模式。 58条规定：“有过错的一方应当赔偿对方因此所受豎也就是说，由于农村房屋买卖双方均违反了国家法律关于禁止农村房屋买卖的规定，因此给双方所造成的损失由各自承担。当然，出售方也就不需赔偿买受方的损失。 第三种模式是部分支持买受方的损失。农村房屋买卖合同无效不能仅仅归咎于出售方，买受方也存在一定的过错，主要是指法律上的过错。既然如此，就应具体区分过错责任的大小，确定各自承担损失的比例。特别是抛开违法这一要素来说，买卖双方在订立买卖合同时，均系当事人真实意思表示，按照契约自由原则，也应当参照合同订立时条款进行处断。司法实践表明，出售方反悔是引起这类诉讼的主要原因，因此出售方对此应承担更多的责任。豏 应该说，三种处理模式都能够找到一定的法律依据或者法理基础。 第一种处理模式有扎实的法理基础，大陆法系与英美法系国家对此也基本达成共识，我国早期司法实践中，在处理这类纠纷时基本上是采用这种处理模式。直到北京画家村案件发生，这种处理模式才开始发生改变。不过，这种处理模式在我国房屋买卖的适用中，产生了一个不容易克服的弊端。在合同无效的情况下，由于房价上涨，买受方必须承受的损失极其巨大，导致引起的社会矛盾难以解决。故有学者批判：“这种做法在适用法律上过于机械和呆板，在处理上过于简单，……对购买方不公平。”豐 豑 豒按照这种模式进行处理，只能衍生法律功利主义，在法律整体上进行局部突破作扩大解释，例如缔约过失包含信赖利益损失等。然而，这种处理模式既符合我国传统中庸之道，又容易接轨“调解为主、调审结合”的审判方式，而且符合迎合了我国经济发展主流，因此成为目前一种主要处理模式。 豓 采用第三种模式处理农村房屋买卖损失赔偿，首先需要界定双方当事人各自损失的范围。通常，买受方给出售方所造成的损失比较容易掌握，但是出售方给买受方造成的损失就非常复杂。由于法律没有具体规定买受方的损失范围，笔者在此以征收农村房屋补偿相关规定作为确定买受方损失的参照。 （一）农村房屋征收补偿的一般标准 农村房屋被征收后，一般有两种补偿方式，一是调产安置，一是货币补偿。每种补偿方式农村房屋所有者最后获利可能有很大差别，由于各地具体补偿标准各不相同，这种差别还会无限制拉大。在农村房屋征收补偿中，补偿的范围大概包括：（1）房屋的补偿；（2）土地的补偿；（3）住宅安置过程中的其他费用，具体如临时过渡补贴费、搬家补贴费、附属设施补偿费、房屋装饰补贴费。房屋的补偿，是指房屋重置价格，主要是根据房屋结构和成新率进行计算。土地的补偿，是指土地的区位价值，一般是根据房地产开发企业向社会销售的各级地段钢混二等普通住宅平均价格进行确定。另外，最终补偿计算结果还受家庭人口等的影响，考虑到计算的复杂性，这里就不再一一展开。 （二）农村房屋出售方的损失范围 在农村房屋买卖合同中，由于合同无效给出售的一方造成的损失比较少，也容易确定。一般来说，出售方的损失就是买受方购买居住使用期间使用费用，这已经达成了共识。至于该损失的计算标准，主要是参照同样房屋出租的租赁费用进行确认。但是出售方的房屋使用损失在目前司法实践中很少得到支持，不少判例采取与买受方的银行利息损失相抵进行处理。 　　（三）农村房屋买受方的 在农村房屋买卖合同中，买受方因合同无效造成的损失范围如何认定，一直是一个争议较强的问题。早期对此类案件处理是不多考虑买受方的损失，因此法律没有对此作出相应规范。为解决买受方的损失有理