2008年房地产上市公司的经营效率分析——基于数据包络分析(DEA)方法.pdfVIP

2009年11 月 经济论坛 Nov. 2009 总第469 期 第21 期 Economic Forum Gen.469 No.21 2008 年房地产上市公司的经营效率分析 ———基于数据包络分析（DEA）方法 文/施 磊 郝凤霞 【摘 要】本文运用DEA方法对在A股上市的55家房地产公司2008年的主要投入产出数据进行效率分析， 发现很多房地产上市公司已经达到规模收益，但是还有很多房地产企业在技术和规模上都没达到理想的水 平，在经营效率上还需要很大的改进。本文最后给出了可供参考的政策意见。 【关 键 词 】DEA模型；房地产 【作者简介】施磊，同济大学经济与管理学院硕士研究生；郝凤霞，同济大学经济与管理学院副教授，硕士 生导师。 近年来我国的房地产行业发展迅速，但是受金 数据的处理主要是投入和产出数据的无量纲化 融危机的影响，2008年房屋成交量较去年同期萎缩 处理，无量纲化处理主要有极差化、标准差化、中 3～4成。我国房地产行业现今的运行效率究竟如 心化法、极值法、比重法、对数法和平均化法（于 何，是否具备一定的规模效率和行业竞争力是房地 鹏飞，王丽娜2005）。对于不同类型的数据要选择 产行业继续发展的重要课题。 合适的方法进行处理才能达到比较好的效果。对本 数据包络分析（DEA）是以相对效率概念为基 文中的每股收益和净资产增长率进行极差化处理， 础，用于评价具有相同类型的多投入、多产出的决 x - min 即y = ij j ，每股收益和净资产增产率都是越 策单元是否技术有效的一种非参数统计方法。DEA ij max - min j j 方法在衡量经济效率上有着很广泛的用途。本文以 大越好，进行极差化处理可以消除负值的存在，也 房地产公司为样本，按公司的各项能力选择投入产 能保留数据原有的性质。而对于营业收入等其他数 出指标，同时从技术和规模两方面分析行业效率。 据运用均值法，运用均值法的目的主要是数据过 一、数据来源以及处理 大，使得处理容易产生错误，在不影响数据原有性 （一）构建评价指标体系 质的基础上，适当变化使其更容易处理。 选取在中国A股上市的55家房地产公司作为决 （三）实证分析 策单元，投入指标为人才比、流动资产、非流动资 DEA模型分为投入导向型和产出导向型，两者 产和三费。人才比是指上市公司中本科及本科以上 考虑的角度不同，投入导向型模型是指在产出不变 学历的员工数占总员工人数的比例，主要是从人员 的情况下，最小化投入。本文选取的模型为投入导 素质的角度出发。流动资产和非流动资产是从物力 向型。产出导向型是指在各项投入量一定的情况 的角度出发，而三费是指销售费用、管理费用和财 下，使得产出最大化。考虑到近年来房地产一度出 务费用之和，是从成本费用的角度出发。而产出指 现过热的情况，故以产出最大化为目标，采取产出 标为营业收入、总资产周转率、每股收益和净资产 导向型模型。 增长率。选取以上指标是为了考量房地产上市公司 表2是55家房地产公司效益表缩略图，分析表2 的盈利能力、周转能力、市场价值和增长能力，从 大致可以把55家公司分为与表3相