CBD核心地区在售项目调研报告.docVIP

CBD核心地区在售项目调研报告 第一部分 调研概况 一、 调研目的本次调研的重点是国贸中心周边的在售项目。我们想通过此次调研，了解到CBD核心区目前在售项目的分布及其具体情况，为我们以后的项目操作作为参考。二、 调研范围调研范围包括国贸中心周边在销在建的5个项目，位于国贸桥西北角的共有3个项目，位于西南和东南角的各1个项目，都是目前热销的项目。 第二部分 调研分析 一、 调查项目因为CBD规划的种种原因，虽然距CBD很远的项目都着CBD的名义大张旗鼓地宣传销售，但真正处于核心区的项目却都进展缓慢。朝阳区第三届商务节的召开，使CBD再次成为瞩目的焦点，也让这些项目有了一次绝好的展现机会，成为购房者眼中的亮点。下表所列是此区域目前在售的项目。 项目名称 位置 价格（元/ m2） 社区总规模(m2) 最早入住时间 旺座中心 嘉里饭店北侧 $2000 10万 2003.8.28 新城国际 朝外大街6号 12800 30万 2004.5 建外SOHO 国贸桥西南角 公寓12500 70万 2003年底 恋日国际 国贸桥东南角 12000 2.6万 2003.6 北京财富中心 东三环北路23号 公寓13000 72万 2004.12 平均:13460 总计：184.6万 在以上这些项目的公寓价格，最高的为旺座中心，其余四个项目价位相差不多，基本处于同一个价格水平，平均价位为13460元/ m2。在这些项目中规模最大的为北京财富中心和建外SOHO，这两个项目均为综合性项目，除公寓外，还规划有写字楼及酒店，工程也为分期开发。规模最小的恋日国际只有两栋单体楼，这5个项目的总规模为184.6万平方米。恋日国际是这些项目中入住最早的项目，两栋其一已经整栋售出，在售的一栋目前已接近封顶。旺座中心目前在做外装修，也是这几个项目中入住较早的项目。建外SOHO一期明年底也能入住。入住较晚的是新城国际和北京财富中心，新城国际因为CBD规划的调整规划有所改变，这也影响到了该项目的工期，而财富中心因为规模太大，运作起来没有小项目灵活，而且存在的不确定因素太多，这也是影响其工程的原因。二、 户型分析 在户型的空间感觉上，旺座与建外SOHO十分相似，都强调了公用空间（客厅、餐厅），使其显得宽大轩敞，而私密空间有所弱化，空间的处理与分配上都大气有余，而细腻温馨不足。北京财富中心因为强调其地标建筑的作用，外立面设计现代时尚，但内部户型为了满足外立面的要求，户内不规整，形成钻石厅，有的户型整面墙都是玻璃，而有的户型（主要为小户型）采光不好。恋日国际因为是小户型项目，所以在户型的设计上没有太多雕琢的余地，主要以实用经济为主。在这些项目中户型设计最突出的是新城国际，因为是板楼设计，而且定位于纯住宅社区，户型设计也是全面为了居住的舒适这个目标服务，所以其户型设计功能分区合理，空间设计细腻周到，居住舒适度高。 项目名称 一居 二居 三居 四居 其他 户型特点 面积 比例 面积 比例 面积 比例 面积 比例 面积 比例 旺座中心 110/115115/157 58% 183/187 20% 251 22% / / / / 1、 户型普遍偏大；功能上强化公用空间，弱化私密空间。 新城国际 53/77 100% / / / / / / / / 定制化，所有户型均为一居。 建外SOHO 97 ? 162/131130/118138/136 ? 235290 ? ? ? 2居跃层165 ? 户型设计主要考虑办公的需要，居住的作用弱一些。 恋日国际 86 20% 124-134 35% 160180 35% 179265327 10% / / 弧形板楼设计，居住舒适度高。 北京财富中心 60 ? ? ? 200 ? ? ? ? ? 强调外立面的新颖而影响到户型的舒适度。 项目名称 总价范围 旺座中心 182万-415万 新城国际 110万-419万 建外SOHO 121万-363万 恋日国际 63.6万-92.8万 北京财富中心 78万-260万 物业管理公司 物业费 服务内容 旺座中心 凯宾斯基酒店管理公司 $1.5 邮政快递服务、医疗服务、国内外票务服务、洗衣服务、留言服务、物件暂存服务、订报服务、家政服务、24小时客房送餐服务、房间打扫服务、购物送货服务、家具维修及翻新服务、住宅内部墙壁油漆地板处理服务、洗车服务、代交水电煤气等费用服务 新城国际 华野物管公司 6.6 酒店式管理 建外SOHO 正在招投标 约5 / 恋日国际 顾问：第一太平戴维斯 8-10 / 北京财富中心 第一太平戴维斯 8元/平方米/月 / 五、 服务设施 项目名称 服务设施 旺座中心 3000平米行政会所、空中泳池、健身中心、餐厅、酒吧、洗衣店、美食店、美容中心、邮政局、旅游