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莫尼塔策略报告—房地产
2008年7月
低配为主，长期关注大开发商
报告提要
• 2007 年至今，A 股市场基本上通过采用 PE 甚至 PEG 这类
注重盈利增长的指标对 A 股地产公司进行估值。在实体经
济向上且市场总体预期向好的时候，使用侧重于增长的指
标有其合理性。但是在目前宏观经济下行风险较大同时市
场整体预期较差时，对地产企业估值更多采用考虑风险因
素估值方法的必要性在增加；
• A-H 溢价/折价是帮助 A 股寻找相对安全估值的主要途径之
一。今年以来，香港市场根据房地产销量以及销售价格可
能面临的下滑风险，普遍下调了营收增长预测。同时，香
港市场对于采用更加侧重于风险的估值方法，如 NAV ，的
认同度也有所增加。
行业研究主管：张志洲
• 就估值时具体考虑的因素而言，香港市场对地产企业估值
电话：010-8448 6606 转 633
主要考虑五方面因素。这些因素一方面仍然在考虑企业项
Email: rzhang@
目未来的成长性，如二三线城市比重，但更多是从抗风险
的角度对相关因素进行考虑，如：规模与市值、杠杆比率/
助理分析师：王沛
负债比率以及资产周转率和预售量等。
电话：010-8448 6606 转 615
• 比较 A 股与 H 股地产公司估值状况，两地市场在现金头寸 Email: vwang@
好/杠杆比率和二三线城市比例这两个因素对估值的影响上
判断比较一致。但是，A 股市场并未给予项目地域分布均 助理分析师：陈鹏宇
匀大企业以行业内溢价。考虑到这些企业能够较好地抵御 电话：010-8448 6606 转 622
行业面临的资金以及销售量/价格压力，项目分布均匀大企 Email: wchen@
业估值在地产行业内相对安全。
风险因素：政府对紧缩信贷政策进行调整/放松
注：本报告数据均采用 Bloomberg 、
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