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公租房项目障碍分析 刘 婷1，王守清2 1清华大学国际工程项目管理研究院，北京，中国，100084，Email: shuimufengjin@163.com 2清华大学国际工程项目管理研究院，北京，中国，100084，Email: sqwang@ 摘 要：公共租赁住房是“十二五”期间保障性安居工程的重点。本文梳理了公租房的相关政策及建设现状，对其现金流进行了定量分析，发现北京等七个典型城市的平均静态投资回收期为30年，IRR为3.3%，且还面临承租率不足50%的供需脱节问题，筹融资困难较大，将成为公租房持续推进的瓶颈。本文梳理了上述障碍之间的逻辑关系，有针对性地提出重新界定项目范围以改善现金流，增加市场参与度以促进供给与需求的匹配等解决问题的思路。 关键词：公租房；财务分析；政企合作（PPP） Obstacles in Public Rental Housing Development Ting Liu1, Shouqing Wang2 1Institute ofInternational Engineering Project Management, TsinghuaUniversity, Beijing,China 2Institute ofInternational Engineering Project Management, TsinghuaUniversity, Beijing,China Email:shuimufengjin@163.com,sqwang@ Abstract: The Chinese government has launched anAffordable Housing Program, focusing on the development of Public RentalHousing. To identify obstacles in the program, this paper reviews firstlyrelevant policies and current practice, and analyzes cash flow of Public RentalHousing projects in seven typical cities like Beijing. The result shows that the averagerecovery period for such projects is 30 years and the IRR is 3.3%. It is alsofound that, however, the occupancy rate is less than 50% for projects in thosecities. Financing comes out to be quite difficult and the projects are notsustainable. Taking into account the current obstacles, policy recommendationsare made in this paper as well. Keywords:Public Rental Housing; financialanalysis; Public Private Partnership (PPP)  1 引言 住房是人的基本需求，然而实行住房市场化以来，我国对住房保障有所忽视，以至于住房问题成为矛盾尖锐的社会问题，保障性安居工程的建设因而成为“十二五”期间政府的工作重点之一。根据国务院办公厅下发的指导意见(国办发[2011]45号)，“十二五”期末，保障房的覆盖面要达到20%左右，其中以公共租赁住房为重点。这意味着近几年，政府将集中进行大规模的公租房建设。 保障房建设资金的筹措给地方政府带来了很大的财政压力，资金问题将是保障性安居工程持续发展的瓶颈。资金问题最凸显的是租赁型的保障房，而公租房又是“十二五”期间保障房建设的重点，因而本文着重探讨公租房项目中存在的障碍。 2 公租房政策要点及建设现状 2.1 政策要点 公租房权属、资金方面的相关规定见表 1表 2。 Table 1. Policy related to property ofpublic rental housing 表 1. 公租房权属相关规定(建保［2010］87号) 房源 投资模式 土地出让方式 新建 配建 开发企业投资 谁投资，谁所有 面向经适房对象 划拨 集中建设 政府(包括投资平台) 其他： 出让 租赁 作价入股 /国有企业/民营企业投资 改建 利用农村集体建设用地[1] 收购 租赁 Tab