深圳东海岸房地产全过程成本控制和精细化管理.pdf

全过程成本控制与精细化管理 实战研讨会之一 房地产成本管理 [2007年4月8日深圳东海岸] 内容要点 • 树立统一的成本管理理念 • 成本目标管理详解 • 建立多层次的成本管理体系 • －－制定规范化的管理制度 • －－构筑完整的成本管理业务平台 • 成本管理中的困惑与解决 一、成本管理理念 • 房地产成本管理行业与角色特 征 • 六大要素：5W1H • 房地产成本管理认识过程 • 当前指导思想 成本管理的基本内容 合理确定成本与有效控制成本 房地产成本管理的行业特征 单件性、复杂性与多次性 房地产行业中 不同角色的成本管理特征： 1. 施工企业的确定与控制—现场与花费，管理上的问题 2. 造价咨询公司的确定与控制— 图纸与定额，技术上的问题 3. 房地产开发企业的确定与控制—产品与市场，经营上的问题 ；就是要知道哪些该花哪些不该花（无效成本），每部分花多少合适（匹配），合理 配置成本（均衡）。成本的产品导向，成本管理是为了配合产品开发，做出更好的产 品。 目的不同，导致关注对象、工作内容及方法 等方面的差异 成本管理理念 内容要点：5WIH 内容要点：5WIH 1，成本管理的目的 （WHY)—提升价值 2，房地产项目的成本构成 （WHAT)—全成本 3，房地产项目成本管理的出发点 （WHERE)—确 定与控制 4，成本管理的阶段 （WHEN)—全过程 5, 成本管理的责任人 （WHO) —全员 6，成本管理的方法(HOW ）— 目标管理 成本管理的目的（WHY) 1，房地产公司是企业，利润是企业用永恒目 标 2，利润与成本的关系 收入一定的情况下，成本越低，利润越大 3 ，成本管理的目标是保证成本的支出获得最 有效的收益--提升价值 成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会 有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键 ；避免价值不平和造成的浪费 4 ，成本管理的目的与企业的目标是一致的— 机构/ 团队的目标 提升价值的五种途径 价值工程的基本公式：V=F/C V-value ,性价比 F-function ,产品、功能/性能、服务、收益 C-cost, 费用/成本 • C下降，F上升 • C不变，F上升 • C下降，F不变 • C小幅上升，F大幅上升 • C大幅下降，F小幅下降 --具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营 理念、产品方针有关 --价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前 的有长远的，需要综合平衡与决策 房地产项目成本的构成（WHAT)—全 成本的概念 1，成本的概念：一些基本概念的区别与联系：成 本、造价、投资、费用 2，成本构成 • 建造成本=前期费用+建安工程费+室外及配套费 • 开发成本=土地费用+建造成本+开发间接费 • 全成本（即项目发展成本）=开发成本+期间费 （营销和管理） --注意区分全成本与全寿命期成本 2，时间与空间上的分布 时间：建设全过程都在发生 空间：公司+现场；实体+费用 工程成本与完全成本 《经济评价》 资 投 设 建 发 开 目 项 序号