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第2章 房地产市场营销环境分析 一、房地产市场营销环境概述 1.内涵 房地产市场营销环境主要指宏观环境和微观环境。 房地产市场营销的宏观环境(macroenvironment)是指间接影响与制约房地产企业市场营销活动的各种客观因素的总和，又称间接营销环境。 房地产市场营销的微观环境(microenvimnment) 是指直接影响与制约房地产企业营销活动的各种环境因素，又称为直接营销环境。 2.特点 （1）关联性和相对分离性 关联性是指房地产市场营销环境的各种构成要素之间不是孤立存在的，而是相互联系、相互影响的，一个因素的变化会导致许多因素的变化。 （2）变化性和相对稳定性 房地产市场营销环境中各因素都是不断变化的。一方面，各种环境因素自身是不断变化的；另一方面，某一环境因素的变化又会引起相关环境因素的变化。 （3）环境的不可控性与企业的能动性 环境因素分为三类：第一类是企业不可控制的因素；第二类是企业可以施加影响；第三类是企业可以控制的因素。 （4）层次性和差别性 环境因素是个多层次的集合。第一层次是最里层的，是房地产企业所在的地区环境，第二层次是房地产企业所在城市或省的政策法令、规划要求等因素。第三层次是整个国家的政策法规、社会经济等因素，包括国情特点、全国