货币金融学(10).pptVIP

第一节 通货膨胀及其度量 ;价格指数（price index）：物价总水平或一般物价水平是指所有商品和劳务交易价格总额的加权平均数。这个加权平均数就是价格指数。 ;交易总量＝2件A＋1件B＋3件C 基期价格总额＝1×2＋3×1＋2×3＝11美元 本期价格总额＝1。5×2＋4×1＋4×3＝19美元 基期价格指数＝11/11×100＝100 本期价格指数＝19/11×100＝172.7 通货膨胀率＝（172.7-100）/100＝72.7％ 这个例子中，本期价格总水平即本期价格指数比基期价格总水平上升72.7%。即这一时期（从基期到本期）的通货膨胀率为72.7%。 ;二、通货膨胀的衡量;（二）生产者价格指数（producer price index，PPI），又称批发价格指数 作为衡量生产原料和中间投入品等价格平均水平的价格指数，生产者价格指数是对给定的一组商品的成本的度量。它与CPI一个不同之处在于它包括原料和中间品，这使得PPI成为一般价格水平变化的一个信号，被当做经济周期的指示性指标之一，受到政策制定者的关注。 （三）国内生产总值价格折算指数（GDP deflator） ;名义GDP和实际GDP;330÷260=126.9% 说明从1993年到2003年该国价格水平上升了26.9%。 126.9%被称为GDP折算指数。 实际GDP=名义GDP÷GDP折算指数;资本化率-影响因素 　　资本化率（Capitalization Rates）是对收益性不动产进行评估的一个重要参数。 　　收益法依据的理论公式为：收益价值=纯收益／资本化率(这里年纯收益相等，且为 无限年限)。从公式中，看出估价结果准确性，取决于估价师对纯收益和资本化率的确定，资本化率的微小变化对最终结果将产生很大为影响。因此，选择一个合适的资本化率对估价师来说十分重要。 　　资本化率的影响因素主要有： 　　1．自有资本所占比率； 　　2．外来资本(如借贷)利息； 　　3．因老化(折旧、功能下降等)产生的贬值和收益降低(相对值)； 　　4．因通货膨胀带来的不动产增值和收益的增加(绝对量)； 　　5．还贷后自有资金的增加。 影响资本化率原因 　　风险的补偿、免税政策及不动产类形、位置、年代、租约、结构等也影响资本化率，它们的影响大小(相对值)不难发现，银行利率(借贷及自有资金利率)是影响资本化率的主要因素，但它还受其它因素的影响，因此资本化率的影响因素是很复杂且难以确定的，不能简单地用银行利率代替，这就更加要求估价师充分运用自己的专业知识和智慧确定一个与不动产市场价格最接近的资本化率。;资本化率-确定原则 　　资本化率的确定原则 　　资本化率包括两部分，分别是安全利率及包含了风险与通胀的风险利率。由于资本化率具有很高的敏感度，并且其值将对结论 产生乘数效应，因此对该指标的确定应当十分慎重。它首先必须符合四个原则。 　　一是资本化率一定要大于安全利率。 　　在市场经济条件下，投资者面前会有多种投资机会，例如购买国库卷或把钱存入银行、购买企业债券、投资办企业或购买股票，其中购买国库券或把钱存入银行是最安全的，到期不仅能获得稳定的利息，还可以全额收回本金。之所以有人选择投资办企业或购买股票，是因为根据风险收益的正比例关系，将会有高于安全利率的收益率，高出的这部分便是风险利率。　二资本化率应参考同行业平均资产收益水平而定。这一原则是出于任何买主或投资者，之所以肯投资这一特定的企业，其目的是获得高出同行业平均资产总额收益率的收益水平。因为该指标在同行业中是多数企业都能达到的，投资者的趋得性必然会使他们将手中的资金投入自己认为能获最大利润的企业。若该企业不能获取超额利润，他们将转移投资方向。　三是资本化率应参考该企业实际资产收益率水平，结合企业整体资产优劣状况而定。 　　四是资本化率应根据实际收益率，并充分考虑买卖双方期望的收益率水平，利用买卖双方利益上的对立及各自相矛盾的心理状态，遵循双方均能接受的原则加以确定。 ;编辑本段资本化率-确定方法 　　资本化率的确定国内外学者有许多观点，以下介绍其中几种方法： 1、市场抽取法 　　这个方法，需要知道物业的市场价位，然后要知道它的租金，它实际每一年的纯收益。租金不代表它的纯收益，所以很难了解。这是一种很好的确定资本化率的方法，但在实践上有很大的难度。有人提出“如果我手里有那么多的市场交易案例，我何必再用收益还原法呢？直接用市场比较法不就行了。”即使有许多的交易案例，如果报告要做得漂亮，还是要用几种方法，特别是对大的项目。对一个大型项目来说，在有条件的时候，一份报告应该是一本书，它有很充实、强劲的理论与现实问题的综合分析，运用几种方法来论证一个价位，这是很不简单的。从市场抽取法来说，从它的本源来说，租金是决定收益价格的，这是根本性的问