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《房地产基本制度与政策》复习提纲 第一章 房地产业 1、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理（五类）的行业房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，也是我国的一个重要支柱产业房地产业是第三产业，建筑是物质生产部门，属第二产业联系：房地产业与建筑业是甲方与乙方的关系（主体地位）（成熟的房地产市场中，经纪业是主体）房地产业关联度高，带动力强，可带动相关产业的发展可改善人民的住房条件和生活环境④可加快旧城改造和城市基础设施建设有利于优化产业结构，改善投资环境可扩大就业可增加政府财政收入房地产业的历史沿革（五个时期）1949年以前以土地和房产私有制为基础的房地产业　　　　1949～1955年，确立产权，建立机构，改善生活条件1956～1965年，国家经租与公私合营，确立了公有制在城市房地产中的主体地位　　　　1966～1978年，房地产混乱停滞1978～今，进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革，确立了社会主义房地产市场的地位6、我国房地产业的发展主要得益于三项改革：①城镇住房制度改革、②城市土地使用制度改革、③房地产生产方式改革。 我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。 我国传统的城镇住房制度的根本问题不能有效满足城镇居民的住房需求以租无法养房现在的目标是创立具有中国特色的新型住房制度，实现住房商品化、市场化、社会化。 我国城镇住房制度改革的阶段（三阶段）①探索和试点阶段——提出走住房商品化道路改革的全面推进和配套改革阶段改革的深化和全面实施阶段现行城镇住房制度的基本框架　　　供应政策——加强经济适用住房的建设和管理普通商品房供应——控制高档商品房建设 ③房改——推进公房出售，完善住房补贴制度政府住房保障职能——建立完善廉租房制度 经济适用房具有保障性的政策性商品房政府的优惠政策④控制开发贷款利率；⑤落实税收优惠政策等措施切实降低经济适用住房的建设成本。 规定严格控制在中小套型 严格审定销售价格实行建设项目招标投标制度供应实行申请、审批和公示制度　　 集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，但不得成为变相的实物分房或房地产开发经营廉租房廉租房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道　　　　城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租相结合的方式，原则上以发放租赁补贴为主　　　标准——城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积，原则上不超过当地人均住房面积的60%　　　　廉租房租金实行政府定价，由维修费和管理费二项因素组成　　　单位面积的租赁住房补贴标准，按市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算　　廉租住房房源政府新建收购改建 鼓励社会捐赠　　廉租住房保障资金来源地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排　　　　　　住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设　　　　　　土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，可适当提高　　　　　　 廉租住房租金收入实行收支两条线管理　　　　对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助予以支持　土地所有制（土地实行社会主义公有制）　　 国有土地其所有权由国务院代表国家行使城市市区的土地属于国家所有建制镇的土地所有权问题区别对待　　 集体土地三种形式村农民集体村内两个以上农村集体经济组织的农民集体乡（镇）农民集体　　　　　农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有　　国有土地的范围① 城市市区的土地② 农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地　　③ 国家依法征收的土地④ 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地　　⑤ 农村集体经济组织全部成员转为城市居民的，原属于其成员集体所有的土地　　⑥ 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地　　取得建设用地使用权的途径行政划拨出让转让租赁　　关于国有建设用地的相关规定使用权人享有占有、使用和收益的权利不得改变土地用途，如需改变用途，必须经有关行政主管部门批准　　　　建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立房随地走地随房走　集体所有土地的范围农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有在农村和城市郊区，除了法律明确规定属于国家所有的以外，都属于农民集体所有　　　　宅基地和自留地、自留山，属于集体所有　　　　矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，除了法律明确规定属于集体的以外，都属于国家所有城镇土地使用制度改革　　　原有的使用制度核心（两方面）土地实行行政划拨，无偿无期限使用禁止土地使用者转让土地　　城镇土地使用制度改革