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2010级土地资源管理专业不动产估价实习材料 评估案例一 1、2、 宗地成 交价 交易时间 容积率 位置比较 形状比较 区域因素比较 个别因素比较 A 580 1987 1.3 0 -5% 0 0 B 620 1988 1.2 3% 0 0 -4% C 660 1988 1.4 0 -2% 0 0 D 700 1989 1.4 0 0 -3% 0 E 680 1989 1.3 0 0% 3% 0 F 730 1990 1.2 2% 0 -5% 0 G 740 1990 1.3 0 0% 0% -3% H ? 1990 1 0 0 0% 0 现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%。对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，根据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为时地价增加5%。对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中的数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价所修正幅度。 （2）根据上述条件，试计算90年宗地H的评估价格。 ? ? ? 评估案例四 1、估价对象概况。某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已经成交案例，几宗地块的交易情况与待估地一致，其他条件比较如表1。 又知该城市地价指数在1993年1月为100，以后每月上涨一个百分点，容积率修正系数如表2。 项目 待估土地 案例A 案例B 案例C 案例D 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 成交日期 1994.1 1993.1 1993.12 1994.8 1993.4 成交价格（元/M2） ? 1200 1300 1400 1000 容积率 2 3 3 4 2 区 域 因 素 位置 0 -2% -3% 0 -3% 基础设施 0 -1% -2% 2% 0% 交通 0 -2% 0 3% -2% 个 别 因 素 地势 0 -2% 1% 0 -2% 形状 0 3% 0% 5% -4% 其他 0 -3% -3% 0% -2% 表2： 容积率 1 2 3 4 5 修正系数 1 1.8 2.4 3.0 3.5 2、请按以上条件，估算该住宅用地在1994年10月的单位地价。 1、估价对象概况 2、估价要求 3、估价过程 （2）确定最佳开发利用方式 （3）市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，你出租费用为年租金的25%。建筑费用和专业费用预计每建筑平方米为1000元，建筑费用和专业费用第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%，目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。 ? 评估案例六 1、2、3、1．评估对象概况 2、评估要求 3、已知条件 ? 评估案例八 1．估价对象概况 2、根据上述资料评估土地单价。? 评估案例九 某开发区土地总面积为5平方公里，现已经完成七通一平开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共设施占地1.5平方公里。该开发区现在拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000平方米。根据测算，该开发区每亩征地费用平均为5万元，完成一平方公里的开发需要投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原利率为7%。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。? 1．某房地产2009年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105．53、103．85、100．04、99．86、98．28、96．45、92．17、90．08（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（　　）元/㎡。A．5110．51 B．5307．26 C．5549．95 D．5638．13．估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（　　）万元。A．75．00 B．75．60 C．83．60 D．86．00．在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应