3房地产讲解2011.01.docVIP

房地产开发企业经营业务所得税的讲解 基本政策 纳税人 在中华人民共和国境内企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，分为居民纳税人和非居民纳税人。 纳税对象 居民企业在中国境内、境外取得的所得；非居民企业在中国境内取得所得，以及发生在中国境外，但其与所设机构，场所有实际联系的所得。即纳税所得额。 税率 居民企业所得税的税率为25%；非居民纳税人为20% 房地产开发企业经营业务企业所得税 （依据2006和2009年国税发31号文件为依托进行讲解） 房地产开发产品完工及结算开发产品计税成本的条件 附合下面条件之一的项目视为完工： 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 开发产品已开始使用 开发产品已取得初始证明 另，国税(2010)201号文件规定。房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本。 核定征收计征企业所得税的条件 根据征管法第三十五条规定有下列情形之一的税务机关有权核定征收 （一） 依照法律，行政法规的规定可以不设帐的； （二） 依照法律，行政法规的规定应当设置账簿但未设置账簿的； （三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入、费用凭证残缺不全难以查账的； （五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期未申报的； （六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 三、收入的税务处理。 （一）开发产品销售收入的范围：销售产品过程中取得的全部价款（包括：现金、实物及其他经济利益 （二）销售收入实现的确定：企业通过正式签订（房地产销售合同）或（房地产预售合同）所取得的收入应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： 采取一次性全额收款方式销售开发产品的应于实际收取价款或取得索取价款的凭据（权利）之日，确认收入的实现。 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 采取银行按揭方式开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定销售额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 采取委托方式开发产品的，应按以下原则确定收入的实现： （1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方确定销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中规定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定价格计算的价款与收到受托方已销开发产品清单之日确认收入实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的则应按买断价格计算价款于收到受托方已销开发产品之日确定收入的实现。. （3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已售开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款与收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接确定销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额与收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关规定，参照上述(1)至（3）规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 （5）企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利费、奖励、对外投资、分配给股东或投资人；抵偿债务、换取企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，与开发产品所有权或使用权转移，或与实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 确认收入（或利润）的方法和顺序为： 1/按本企业近期或本年度最近月份同类产品市场价格确定 2/由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价格确定 3/按开发产品的成本利润确定。开发产品的成本利润不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 （三）企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁