商品房面积计算中几个问题的做法和认识.pdfVIP

微观论述 CNSTAE 商品房面积计算中几个问题的做法和认识 杜宏峰 王鹏 王克军 (德州市房产管理局 正元评估公司) 近几年，随着我国经济的蓬勃发展，城镇居民居住需求的 米的部分不计算建筑面积。 多样化以及商品房成本价的上涨，城镇房屋尤其是商品房的设 有一些阁楼为了满足通风和采光的要求建有老虎窗，这时 计出现了综合化的趋势，新的式样层出不穷，给房产测绘带来 应如何计算层高呢？我们认为层高应该是到屋面的高度，老虎 了很多基础性认定的问题，当然，也带来了更快更完善发展的 窗突出屋面，属于屋面的附属设施。如果它处在低于2.20米的 契机。下面就近几年来在工作中遇到的几种情况和问题谈谈处 屋面上，则不计算建筑面积，反之则计算建筑面积。 理方法以及对几个问题的认识： 几年来，我们照此执行没有异议和纠纷。 一、阁 楼 二、按份额面积出售房屋的计算方法与制图图式 据查，阁楼一词源于旧时的上海，在长江以南随处可见，其 随着商品房市场的发展，商品房的销售策略也千变万化， 功能有三项：一是起房间的通风作用；二是起安全瞭望作用； 我们接触了房地产开发企业开发的商品房营业房按份额面积销 三是面积大一些的兼杂物间。突出屋面，面积很小，没有正式 售的问题。简单的比喻，就是说：500平方米的营业大厅以各自 房屋的功能，仅起附属作用。时间到了20世纪末21世纪初，随 不同的面积数卖于12人。刚刚遇到这种情况时我们也拿不准如 着房地产业的发展，楼房美观性和实用性的需要，南北城镇的 何处理为好，甚至有些顾虑。经过反复探讨，又与房地产业发 楼房尤其是商品房都出现了突出屋面的整层的阁楼间，最高处 展比较快、管理比较先进的同行交流，并咨询上级有关部门后， 不过两米左右，其功能主要是起隔层 （隔热、保温）和抑制漏 我们认为：这种销售方式是房地产开发商的一种营销策略。针 雨作用。而最近２－３年，随着城镇建设规划的体系性、整体 对这种情况，我们依照2000年国标 《房产测量规范》标准分如下 性和时代性、科学性的要求以及房地产开发企业为追求最大化 几种情况分别对待，并制定了相应的计算方法和制图图式： 利润，各房地产开发企业都把楼房的阁楼做成了单元式房屋， 1、有固定的位置和明确的分界线的情况。 销售方式也由赠送或与房屋捆绑销售发展为独立出售。这就给 这种情况较好理解和处理。各户型之间虽然没有实墙分 房产测绘带来了一个问题：阁楼层是否计算面积？若算，应怎 割，但界址点、线明确，可按有实墙对待。但是若该分割方案 样算？ 在假设用实墙分割后会影响某些户型使用功能时，不能按该方 就这个问题我们是按以下步骤解决的：第一：组织有关技 案测量和计算。我们要求预留各户型的进出通道、消防通道等 术人员到外地考察学习，通过与外地同行沟通带回一些先进的 配套设施，保证在用实墙分割后各户型仍能满足通风、采光、安 经验和做法作为参考。第二：召集全体技术人员进行讨论，首 全、卫生等使用功能的要求。 先探讨对阁楼一词的基础认识和定性。经过多次讨论最后认 2、没有固定的位置，没有明确的分界线。 定：现在的阁楼不能等同于旧时的阁楼，时间、情况、功能发 第一　计算方法 生了变化，特别是在功能上，现在的阁楼已完全具备了住宅的 （１）首先计算出按此方法销售的该部分整套房屋的套内 所有功能：客厅、卧室、厨房、卫生间以及水、电、暖、气等 建筑面积及应分摊面积。 配套设施一应俱全。参照词语上的语意解释、法律中的内涵、 （２）以每户购买的面积作为户型套内建筑面积加未销售 2000年国标《房产测量规范》对房屋一词的整体界定，定性为： 出的剩余面积 （作为一个户型的套内建筑面积）计算各自的分