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商业地产销售反租回报案例分析 （好百年合作方式分析） 背景： 项目商场的地理位置具有无可比拟的优越性，加上沿南油大道临街有260多米的长度，可谓商机无限。 好百年目前在深圳有三家分店，其中南山沃尔玛二层有一个面积很小的分店，对外展示性比较差。 好百年的发展迅速，需要在南山开店扩展市场，目前南山在售的商场中，只有本项目地理位置、面积大小等硬件条件相对比较合适，因此好百年对本项目也表现出比较大的兴趣。 好百年租用方式 商场正常销售，然后将商场部分整体出租给好百年，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。 发展商则按照每年8%的回报率向业主返还一定金额。 制定经济分析假设条件的原则 与好百年签定的租期时间不超过10年。 给好百年租金的最终结果就是要保证发展商能得到纯销售额。 制定经济分析的假设条件 （注：由于商场两层面积确定，此经济分析按照商场两层面积为7000㎡计算。） 假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。 租金试算 1、计算方法说明： 根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式： 实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额 其中： 实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。 回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额； 好百年租金是租期内发展商从好百年得到的总收益； 不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出； 纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。 以上公式用数字表示为： 销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000 （其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知。） 2、本项目商场正常经营状态下的市场推论价格 （具体形成过程参见销售执行报告——商场价格部分） 一层 二层 销售均价 2.4万元/㎡ 1.2万元/㎡ 整体均价 1.8万元/㎡ 此整体均价为公式中的已知均价。 3、按照好百年租期为8年、10年 8年租期 将已知数据带入到公式中，得到： 销售均价×7000－销售均价×7000×8%×8＋月租金×7000×12×3＋{月租金×12×7000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×7000×2.5%＝18000×7000 得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金 按照月租金从60元/㎡到120元/㎡的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该好百年的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。 二层均价按照2：1的比例计算。 计算结果为： 月租金 整体均价 一层均价 二层均价 租金收益 （万元） 回报金额 （万元） 需贴补的金额 （万元） 50 35681 47575 23787 4235 15985 11750 60 32071 42761 21381 5082 14368 9286 70 28461 37948 18974 5929 12751 6822 80 24851 33135 16567 6776 11133 4357 90 21241 28321 14161 7623 9516 1893 100 17631 23508 11754 8470 7899 -571 纯销售额 12950 说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为8年总共所需的金额。 每年租金表（元/㎡） 前三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 70 78 88 98 110 123 80 90 100 112 126 141 90 101 113 126 142 159 100 112 125 140 157 176 10年租期 计算方法同上，则计算结果为： 月租金 整体均价 一层均价 二层均价 租金收益 （万元） 回报金额 （万元） 需贴补的金额 （万元） 50 55332 73776 36888 5985 30986 25001 60 45222 60296 30148 7182 25324 18142 70 35112 46816 23408 8379 19663 11284 80 25002 33336 16668 9576 14001 4425 18000 24000 12000 9576 10080 504 19500 26000 13000 9576 10920 1344 90 14892 19856 9928 10773 8340 -2433