不动产经济学(3).pptVIP

第一部分学习内容 学习目标 了解土地利用的经济学原理 了解西方土地利用管制模式。 了解城市规划原理和基本步骤。 了解西方土地利用管制的最新趋势。 学习内容 请思考： 怎样从经济学的角度对土地进行利用？ 为什么政府要对土地利用进行管制？ 土地利用管制目前存在哪些争议？ 土地利用管制的模式是什么？ 第一节 土地利用的经济学原理 一、土地稀缺原理 二、替代原理 三、比例原理 四、限制因素最高报酬原理 第一节 土地利用的经济学原理 一、土地稀缺原理 土地既是资源，又是财产，但近几十年来我们很少把土地当作财产看待。为了说明土地的稀缺原理，我们引用财产的有关内容。 第一节 土地利用的经济学原理 经济学家通常把财产分为自然财产和经济财产 自然财产是指自然存在的、数量充裕的、足敷一切需求的财产。这些财产，人类离不开，但又不需要购买，人类也无法垄断它，这就是所谓的“无价之宝”。 经济财产则往往是凝结有人类劳动的、供不应求的财产。这类财产不但通过买卖进行流通，而且其价格还与稀缺度成正相关，即稀缺度愈大，其价格愈高；反之，其价格亦低。 第一节 土地利用的经济学原理 土地是什么财产？ 如果是自然财产的话，人们就不会买卖土地，而且地价更不会越来越高； 如果是经济财产，地球上又有许多土地未开发利用，仅从数量上看，何以供不应求？ 其实，看土地的供求关系不能仅从数量上看，更重要的是从土地质量上看，即从土地的土壤肥力、位置等方面去分析。 总而言之： 人口数量在增长，社会产业的规模和种类也在快速发展，这些变化都对适宜用途的土地提出了相应的要求。 “因此，具有合适的特性的土地供应，一经减少到不敷需求的时候，这种土地就可以说是比较稀少，就值得花代价去购买。” （[美]伊利等著《土地经济学原理》） 第一节 土地利用的经济学原理 说到底，土地的稀缺性，就是适合各种用途的土地的供不应求。 按照西方经济学观点，土地稀缺是土地有价的原因之一。 第一节 土地利用的经济学原理 二、替代原理 在日常生活中，人们往往倾向购买同类同用途商品中的廉价商品，如用大宗的上市的水果、蔬菜代替刚上市的水果蔬菜。一般说来，当两种或两种以上的商品在质上具有同样用途，或者同样使人满意的时候，人们就愿意以购买低价商品代替高价商品。 替代原理的作用 1、支配土地从一种用途转向另一种用途。 2、使人们在组织生产时，尽量用同种功用的低价因素 替代高价因素。 下面用四个图例来分别加以说明。 图1 A C O D B 图2 A C O D B 图3 A C O D B 图4 A C D O B 第一节 土地利用的经济学原理 三、比例原理 以土地为中心的生产系统中的主要因素包括： 用途、土地、劳动力、资金、生产工具和经营管理者。 只有这些因素相结合，才能生产出产品，如果这些因素按合理的比例相结合，就会取得良好的经济效果。 第一节 土地利用的经济学原理 如何做到按比例？ 1、优秀的经营管理者一定要和优良的土地相结合。 2、土地、劳动力和生产工具的比例相协调。 3、耕地施用的化肥种类和数量一定要和作物的 需求及土壤所含的养分相适应。 4、土地和用途的结合也一样有比例。 第一节 土地利用的经济学原理 四、限制因素最高报酬原理 限制因素即稀缺因素，在完全市场经济条件下，该因素可包括在替代原理中。 生产要素的价格是由市场决定的。所以，要从理性上增加人们对限制因素的重视。 从投入生产的土地、资金、技术、管理、劳动力等因素看，投入时，应以限制因素的报酬最高为佳。 土地利用管制 第二节 土地利用管制模式 为什么政府要对土地利用进行管制？ 美国是较早实施土地用途管制的国家。土地用途管制起源于民法的地权限制，其基本内涵是土地所有权和土地使用权的行使不能给社会公共利益和他人利益造成损害。 第二节 土地利用管制模式 土地利用管制目前在西方存在哪些争议？ 土地是一种商品，能像任何其他商品一样进行买卖，任何形式的土地利用管制都是对个人自由的侵犯。 土地是属于全人类的一种资源，它的使用应该被公共机构所控制。 土地同时具有商品和资源的属性，应该由私人拥有，但其使用要有益于社会。 焦点是：在不损害私有财产权利的条件下，私人土地利用被控制到什么程度？ 第二节 土地利用管制模式 土地利用管制的模式是什么？ 私人土地利用管制 公共土地利用管制 第二节 土地利用管制模式 私人土地利用管制: 非政府管制 经济上的最高最佳使用 私人契约限制 公共土地利用管制：政府管制 治安权：土地利用分区规划和详细规划 国家征用权 政府支出权利 税收权利 第二节 土地利用管制模式 美国的土地用途管制措施主要有： 分区制：始于19世