轨道交通对沿线房地产项目价格的影响研究-以南京地铁一号线为例.docVIP

轨道交通对沿线房地产项目价格的影响研究以南京地铁一号线为例理论研究一、城市轨道交通与房地产价值关系的基本理论土地价值或称市场价值是指土地租金收入流量的现值总和。土地价值和建筑物及其它投入品的价值就是房地产价值。屠能于年提出的农业区位轮奠定了交通和土地价值的理论的基础。屠能的农业圈模型后来成了空间经济学和城市空间结构理论分析的基本模式。在市场经济条件下土地区位价值在很大程度上取决于城市轨道交通发展的程度。土地及其区位都是稀缺资源区位条件越优越土地价值越高相应开发强度越高。年赫德发表了《城市土地价值理论》认为城市土地价值的高低决定于城市土地的交通通达性。年阿罗索提出的地租理论运用微观经济学原理很好地解释了区位、地租和土地利用之间的关系这一理论也为城市交通与土地价值关系的研究提供了模型。城市轨道交通建设实质上是对城市交通条件的改善使各区位上的可达性和便利性得到提高拓展城市空间提升土地价值。二、城市轨道交通对整体房地产市场的影响一轨道交通对整体房地产市场正面影响整体来说轨道交通的“廊道效应”作用起到了“一线带活一片”的效应使得沿线区域的房地产升值。大量住宅小区聚集在轨道交通沿线形成密集的带状中心由于这个带状区域内可达性较高所以房地产的价值高于周边距离轨道交通较远的同类房地产的价值同时因为城市轨道交通一般会穿越高密度的旧城区它的建设能调整旧城区的土地利用结构促进旧城更新改善旧城区环境所以使得这些区域的房地产价值上升。就局部站点来说在以车站为半径的圆周区域内随着半径的增大轨道交通对房地产的增值效应减弱。轨道交通对房地产价值的影响范围一般只限于一定的区域内国外研究表明这个范围一般为距车站公里左右的合理步行区内超过这个范围轨道交通对房地产价值的影响很小。二轨道交通对整体房地产市场负面影响噪声、空气污染和视觉污染是轨道交通对房地产价值的负面影响。轨道交通对房地产价值的影响会随着轨道交通方式的不同而不同如地铁等地下方式对房地产价值的影响基本上是正面的而轻轨等其它地面方式对邻近的房地产价值则产生两种不同的影响一方面可达性的提高能提升邻近轨道交通车站的房地产价值另一方面地面方式的轨道交通常常产生噪声污染、空气污染和视觉污染这些不良因素将降低邻近地面方式轨道交通的房地产价值。一般对低收入区域来说轨道交通可达性的提高远远弥补了噪音所产生的不利影响而房地产的价值越高对噪音等的不利因素的敏感程度也会越高甚至会超过对可达性提高的敏感性。图地上方式轨道交通对于房地产价值的影响三城市形态对轨道交通的影响中国的城市交通面临的问题是———城市化进程速度加轨道交通对房地产价值的影响———以南京地铁一号线为例沈瑾东南大学经济管理学院江苏南京摘要本文从理论背景研究着手分析轨道交通所具有的相关特点并以南京为例选取地铁一号线为研究区域通过南京地铁建设前后南京房地产市场价格的变化探讨轨道交通在建设前与后对南京房地产价值的影响的程度。关键词轨道交通房地产市场房地产价格城市中心区中图分类号文献标识码文章编号产业经济年月号市场周刊理论研究快机动车量飞速的增长。改善城市交通的需求比世界上任何一个国家都更加迫切。城市机动车量增长的速度不包括摩托车在内从年每千人只有九辆到年每千人年到年每千人辆速度增长是非常之快的。年是年增长倍年也是年的倍多。城市交通的模式实际上就决定了城市规划的形态。一个城市是什么样子关键的就取决于交通的规划及交通的模式。城市是一个什么样的形态一般认为有三种形态传统的步行的城市人口密度很高城市的范围很小步行的城市的人口主要密集在区域之内是有组织的小的城市。公共交通的城市这种城市有多种人口的密度有的地方很密有的地方不是很密并且有一定的网络基础形成了若干个中心中间那一块就是城市的市区从市区开始用轨道交通向四面辐射交通辐射出去以后沿着这些轨道交通又是若干个小范围的步行区这些区位都是电车可以通达的郊区。也就是说轨道交通可以到达的这是公共交通的城市。依赖小汽车的城市城市范围扩展得更大了光是公共交通可能不太行人口的密度比较低有各种专门的用途从城市的市区向外面除了公共交通以外同时还有其它的小汽车行走的路线。这些城市一般覆盖的范围很大且轨道交通不发达必然是依赖于小汽车相互联系。中国地域广阔、人口密集步行与小汽车型的城市形态显然不利于城市未来发展因此大力发展轨道交通才是解决城市发展的关键所在。随着大城市的人口的增长市中心的人向郊区的卫星城发展解决市区和卫星城之间的公共交通问题最好的最佳的看来莫过于轨道交通了而轨道交通将承担起市区通往郊区的交通纽带。三、南京地铁对地铁沿线附近房价变化特征随着南京地铁号线的开通由于此条线路由奥体中心往北到达迈皋桥途经城市中心区、城市边缘区及城市外围地区因此传统的“地段”概念随着轨道交通的延伸而得到极大的改观距离远近的心理概念将由自然的空间距离转变为搭乘轨道交通的