盛馨华苑整体营销策划方案.docVIP

盛馨整体营销策划方案对于本案，我司完全有信心也有实力为开发商提供具备专业水准的销售代?理服务，并已将本案列为我司2010年度的重点项目，集中市场、策划、销售、客服等各部门资深专家组成项目专案组，已开始进行本案的前期策划工作，希望能以我们专业的素质和丰富的操盘经验，为本案的顺利启动做出应有的贡献。市场调研及分析一、秦皇岛整体市场状况1、秦皇岛经济现状2、市场供给：新盘数量减少，供应量不降反升。3、市场销售：产品需求对路，销售稳步上升4、政府政策对房地产市场的影响a)?价格状况分析（单位：元/平米）500?4800?4980?5300?4680?5100?4900?　?300?均价?6180?4300?4700?4600?4200?4338?4150?　300?折扣?　?98折?一次97?一次99?95折?无?一次97?　?　?　　?　?　40?30?19?30元?16.5?分户?　?　?　150?150?150?租：280元/月?150?6.8万?　?　?　380?　?450?售：8万元?300?　?　?　?　2.3?　?1.97?2元/平米?1.5?不详?1.92元/平米?　?1.6元/平米b)?户型状况及分析:三居为主,?二居为辅，一居、四居为数不多。8个，?6257户。其中三居最多，2737户，占42%；两居次之，占35%；而一居和四居数量不多，分别为11%和10%；复式更少，只占2%。经统计,?此次调查项目的总供给量为112㎡。项目规模多以中小型为主，多数为20万㎡以下，其中万以下的小型项目占1/3。而万以上的项目只有1个。a)?置业客户年龄分析 25-40岁的比例占到了62%，首次置业的占55%，秦皇岛市居民占80%。这几点都可以说明，本地区购房客户基本属于社会的中坚阶层。b)?置业客户对面积的意向要求 70-150㎡之间不等，中坚部分需要120㎡以上的户型。销售意向价格在4500元左右，并有一定上升空间。)?置业客户对装修标准的意向要求 62%，而61%的客户对装修的档次并不是追求很高。这说明在现代社会中，随着工作、生活节奏的加快，更多的人已不愿在装修上费神费力，而是将装修的工作更多的交给发展商去考虑。d)?置业客户认知项目的渠道分析 这说明本区域客户对宣传认知的途径比较传统，基本适合秦皇岛房地产大部分住宅项目所面向的客户层面。而路牌广告所占比例10%，相对较低，但是此种方式对局部区域覆盖还是非常行之有效的，并且可以达到对周边项目意向客户产生分流的目的，及自身项目道路引导作用。这有也是本案推广的一个突破口。该项目开发规模大、品质高，并已经成为成熟大社区，市场知名度很高。同时该项目紧邻本案，而且本案的规划设计有大部分与其雷同，必然是本案的直接竞争对手。a)?清馨家园（1）项目规模：4年。总建筑面积达112万平方米，规模非常庞大。2）建筑设计：5.5层的花园洋房，13层的板式小高层，分布错落。其中高品质的低层板楼相当多，约占总体量的一半，板楼总量约占2/3。外观设计在来讲比较现代，以简洁的色块和立体构造表现现代气息。3）户型设计：60多种户型，平层和复式、跃层都有，面积从40平方米到286平方米，可选余地非常大，且目前各类户型的供量都很充足。4）环境设计：（5）竞争劣势：○社区开发时间较长，短期对环境有一定影响。○社区较大，未来物业管理困难加大。○价格上调过快，在短短一个月内，均价已由开盘时的3900元/㎡上涨到现在的4800元/㎡。该项目在各个方面都具有一定的新颖独到之处，具有很强的市场竞争力。所以，在未来几年中都将会对本区域内各项目产生巨大影响，而且势必会对本案产生巨大的竞争压力，也是本案强有力的竞争对手。b)?大秦世家（1）项目优势：○交通便捷，地处地铁四号线和十号线交汇点。○紧邻8万平方米地区花园，小区绿化率较高，1万平方米集中绿地。4300元/㎡。经济适用房——政府最高限价3720元/㎡，目前已排号认购，且以小户型居多，会吸引一部分当地客户资源。2）项目劣势：○人文环境不一，商品房与适用房规划在同一地块。○社区容积率高。对本案的影响：商品房部分，已进入尾盘销售期，对本案不构成直接威胁；经济适用房部分，有5幢塔楼的市场供量，4月份开盘排号，并按照政府限价销售。这部分供量将对本案产生一定的影响。由于本区域的购房目的多以“自住”为主，其低质低价势的产品势必将分流一部分客户资源。)?孟营二区 （1）项目优势：○户型面积适中，56平方米到132平方米。其中100平米以下的户型所占比例较大。○价格较低，做为准现房均价仅为4300元/㎡，加之户型适中，其区域竞争力将不同一般。2）项目劣势