广州市南村别墅项目谋划案.doc

目 录 第一部分 市场调查研究 3 一、 广州别墅市场概况 4 二、 广州高端市场供应量分析 14 三、 广州目前别墅以及高端洋房价格走势分析 28 四、 市场竞争压力对本项目的开发启示 33 五、 别墅市场典型个案对本项目的开发启示 34 六、 华南板块别墅市场概况 39 七、 市场调研结论 58 第二部分 项目客户群分析 60 一、 别墅客户群分析 61 二、 目标客户群分析 68 三、 项目各产品客户群特征分析 75 四、 项目主题定位分析 78 第三部分 产品规划建议 86 一、 规划理念 87 二、 产品类型以及比例建议 89 三、 产品分期建议 90 四、 产品外立面风格建议 92 五、 产品园林风格建议 95 六、 产品内部功能结构建议 98 七、 产品外部配套设施建议 103 第四部分 项目营销前期准备建议 104 一、 整体营销思路 105 二、 推广节奏安排建议 106 第五部分 项目投资可行性研究分析_______________________________________________________________________________108 项目开发建设主要经济技术指标__________________________________________________________________________ 109 投资估算______________________________________________________________________________________________ 110 销售收入预测分析______________________________________________________________________________________ 120 效益评价 _____________________________________________________________________________________________ 122 不确定性分析__________________________________________________________________________________________ 128 可行性研究结论________________________________________________________________________________________ 130 市场调查研究 广州别墅市场概况 别墅市场供应情况 2003年，政府在全国范围内暂停别墅用地的供应。受此影响，今年广州地区别墅市场整体上呈现成交略大于供应的局面，番禺区更出现供不应求的情况。2003年番禺区的别墅预售供应量为13万平方米，成交量为11万平方米，今年1-8月，番禺区上市别墅预售面积为14.2万平方米，而成交面积达18万平方米。表明番禺区的别墅除了消化存货外，还有一些原有别墅项目加紧上马。预期在政府暂停供应别墅用地政策的影响下，未来1-2年内别墅用地更为稀缺，别墅成为抢手货。 2004年1-8月，广州市十区别墅的批准预售量为32.39万平方米，超过1200套。批出量以花都区最多，其次为番禺区、天河区。市外的供应源主要来自增城、顺德、南海等地。 从成交均价来看，别墅最高均价是二沙岛别墅和珠江新城的珠江别墅，达到23400元/平方米以上。番禺区大部分别墅均价约6500元/平方米，白云区与番禺区较接近。花都区的均价约4500元/平方米左右。 别墅市场成交情况 2004年1-8月，广州十区别墅的成交量为32.89万平方米，主要集中在番禺区、花都区。十区成交量已经超出了同期批准预售量。其中，番禺区的成交量超出同期预售量近三成，而花都区的成交量也接近同期预售量。 政策法规划对别墅的影响 2003年下半年国土资源部发出紧急通知，要求各地清理各类园区用地，加强土地供应调控。各地要严禁违法下放土地审批权。经营性用地也必须实行招标拍卖挂牌出让。严格控制各类园区的商品房开发。严禁以科技、教育等产业优惠政策名义取得土地后用于商品房开发。此类非法转让土地的行为要严肃查处。严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。严禁任何单位、个人与乡村签订协议圈占土地。凡是通过炒卖各种协议、立项批准书、规划许可证后变相取得土地的，国土资源管理部门一律不予承认，不得办理用地手续。各地要严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，防止楼市动荡带来风险。停止别墅类用地的土地供应。普通住宅价格上涨过快的地方，可适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应。加大土地出让后的监管力度，防