城乡建设用地增减挂钩土地整理项目立项可行性研究报告.doc

****城乡建设用地增减挂钩土地整理项目可行性研究报告 项目编制人员 ：**** **** **** 审核人员 ： **** *************** *************** 二0一二年五月  目 录 第一章 总 论 1 第二章 项 目 业 主 简 介 9 第三章 项目区概况 10 第四章 项目建设背景及必要性分析 15 第五章 新增建设用地出让收入分析 18 第六章 建设内容及规模 34 第七章 项目实施进度计划 36 第八章 项目管理方案 37 第九章 投资估算及资金筹措 41 第十章 项目收益预测分析 43 第十一章 贷款偿还及财务分析 46 第十二章 风险分析 48 第一章 总 论 项目名称 ****城乡建设用地增减挂钩土地整理项目 项目性质 城乡建设用地增减挂钩、土地拆迁安置补偿、安居工程建设、建设用地统征、基础设施配套建设 项目地点 本项目建新区位于成都市****大同镇凤凰湖片区，拆旧区位于****大同镇同福村、界牌村、青龙村和一心村范围内。 项目业主 *************** 项目运作方式及建设规模 (一)项目运作方式 采取“城乡建设用地增减挂钩”的方式完成本次土地整理。 项目区由拆旧区与新建区组成，建新区位于成都市****大同镇凤凰湖片区，拆旧区位于****大同镇同福村、界牌村、青龙村和一心村范围内。本项目通过对拆旧区的拆迁安置、土地集约利用获得建设用地指标，再对建新区进行土地征用及基础设施配套建设，进行社会主义新农村建设，改善农民的居住环境，同时在建新区城镇建设用地增加，获得新增建设用地交由政府在公开市场上出让，以固定收益模式保障投资的回收。 (二)建设规模 本项目包括拆旧区及建新区两部分，建新区位于成都市****大同镇凤凰湖片区，拆旧区位于****大同镇同福村、界牌村、青龙村和一心村范围内，预计土地整理面积为600亩。 整理目标 根据国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）和四川省《关于印发四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法的通知》（川国土资发[2008]68号）的要求进行土地整理，为了使整理土地达到招拍挂出让条件，推进都****土地资源向土地资本转变，做好土地资产运营工作，增加土地收益，充分发挥土地市场宏观调控作用和土地市场资源配置的调节作用，使****土地资产价值最大化，支持****农民群众的住房安置问题，提升城市形象，提高****的知名度和美誉度，为****经济建设和城市建设服务。 报告编制依据 《中华人民共和国土地管理法》； 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）； 《关于规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的意见》（国土资发[2005]207号）； 《关于进一步规范城乡建设用地增减相挂钩试点工作的通知》（国土资发[2007]169号）； 《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）； 《四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（川国土资发[2008]68号）； 《四川省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点实施规划编制技术要点》； 《成都市“拆院并院”工作实施细则》（成国土资发[2007]133号）； 《成都市土地综合整理项目土地权属调整暂行规定》（成国土资发[2007]390号； 《成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法》（成国土资发[2008]356号）； 《****城市建设规划》； 《成都市****大同镇青龙、一心社区城乡建设用地增减挂钩项目投资意向协议书》； 《成都市****大同镇青龙、一心社区城乡建设用地增减挂钩项目投资补充协议书》 国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（发改投资[2006]1325号）； 成都市国土资源局关于转发《四川省人民政府关于同意成都市征地地上附着物和青苗补偿标准修订方案的批复》的通知（成国土资函【2008】127号）。 四川省国土资源厅《关于四川省灾后重建城乡建设用地增减挂钩项目区实施规划（第五批）的批复》（川国土资函【2009】411号。 成都市****发展和改革局文件《关于企业投资项目备案的通知》（青发改政务投资函【2011】139号）。 可研报告概要及主要结论 (一)项目建设必要性 城乡建设用地增减挂钩”就是通过对农村院落、道路、沟渠、田土坎等的综合整治，增加有效耕地面积，提高耕地质量，更好地贯彻落实保护耕地的基本国策，改善农村居民的生产、生活条件和生活环境，推动农业规模经营和土地流转，增加农民收入，提高农村居民生活质量。“城乡建设用地增减挂钩”这项工作是贯穿落实《国