房地产管理法7.30.doc

《中华人民共和国房地产管理法》讲座 副局长张福文 一、掌握本法的施行日期：经全国人大八届八次会议通过（1994年7月5日）于1995年1月1日施行。 二、本法的使用范围：在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权、从事房地产开发、房地产交易、实施房地产管理应当遵守本法。 三、本法共分几章？本法共分7章、七十二条 四、本法中的名词解释作为房管人应知应会 房屋：是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 ★房地产开发：是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 ★房地产交易：是指（或包括）房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 ★房屋的重置价格：是假设房屋在估价时点重新建造与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所必要的建筑费、其他费用和正常的利税。是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。根据政府管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格。B、有固定的经营场所 C、有符合国家规定的注册资本（不低于1000万元）； D、有足够的专业技术人员（山东规定：有8名以上持有资格证书的房地产建筑工程等专业的技术经营管理人员和2名以上持有资格证书的专职会计人员）； E、法律规定的其他条件（设立开发企业的到工商局设立登记领取营业执照，设立有限责任公司、股份有限公司从事开发经营的，还应当执行公司法的要求。开发企业领取营业执照后应到房地产管理局备案） 七、房地产交易 1、国家对房地产实行的五项基本制度是什么？ A、国家对房地产实行土地有偿有限期使用制度； B、国家对房地产实行价格评估制度； C、国家对房地产实行成交价格、申报制度； D、国家对土地使用权和房屋所有权实行登记发证制度； E、国家对房地产实行房地产价格评估人员资格认证制度。 2、开发企业建的商品房想预售应具备什么条件？达不到条件预售了或未取得预售证预售了应如何处理？ 商品房预售应当符合下列条件： A、开发企业取得土地使用权证（且已缴纳全部土地出让金）； B、持有房地产项目开发经营权证、建设工程规划许可证、施工证； C、按预售房计算投入建设资金达到工程建设总投资的25%以上，已完成技术工程并确定施工进度和竣工交付日期； D、到房管部门办理预售登记取得预售证； E、预售合同应报房管局和国土局。 第四十六条规定（省商品房销售条例）：房地产开发企业提供虚假材料骗取商品房预售许可证明或者未取得商品房预售许可证明预售商品房的，由商品房销售管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并可处以已收取的预付款百分之一以下的罚款。 1 2