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保亭黎族苗族自治县 城镇土地定级及基准地价 评估报告 保亭黎族苗族自治县人民政府 二〇一四年 前 言 基准地价是我国地价体系的重要组成部分，反映一个城市的整体地价水平。地产市场是一个动态市场，土地利用更是随着社会经济的发展和地产市场的发育不断变化，地价水平也会随之发生相应的变动。因此，为了使基准地价客观地反映地产市场的变化情况，保持基准地价的现势性，在地产市场发展变化或影响地价的各种因素发生变化时，必须对地价进行重新评定，及时更新基准地价。 保亭县上一轮基准地价更新基准日为2008年12月31日。近年来，随着海南国际旅游岛建设上升为国家战略，保亭县也迎来了新一轮投资和开发热潮，城镇化建设的加速推进，城乡统筹发展步伐加快，城镇基础设施不断加大投入，保亭县房地产市场发生了较大变化，土地价格状况发生了明显变化，表明上一轮基准地价已不再适应当前地价管理的需要。为适应保亭县更新基准地价，加强地价管理的现实需要，根据海南省国土环境资源厅《关于印发城镇基准地价更新工作实施方案的通知》（琼土环资用字[2012]25号）的要求，保亭县国土环境资源局委托海南三赢土地房地产评估咨询有限公司开展了保亭县城镇土地定级及基准地价更新工作。 在基准地价更新评估过程中，课题组成员同心协力，集体攻关，多次听取保亭县基准地价评估领导小组、保亭县各乡镇（农场）领导及业内专业人士的指导意见，反复调整评估结果，最后定稿。在评估定稿过程中，课题组还得到海南省国土环境资源厅及有关部门的大力支持和帮助，在此深表谢意！ 保亭黎族苗族自治县人民政府 二〇一四年 保亭县城镇土地定级及基准地价评估领导小组名单： 组 长：王理进（县政府副县长） 副组长：林 凯（县政府办主任） 吴 雄（县国土环境资源局局长） 成 员：黄诚生（县招商办主任） 杜尚珑（县国土环境资源局副局长） 王小明（县住房和城乡建设局局长） 石永光（县物价局局长） 陈达洲（县审计局局长） 李会能（县财政局局长） 保亭县城镇土地定级及基准地价评估课题小组名单： 课题组负责人： 杜尚珑（保亭县国土环境资源局副局长） 唐惠良（海南三赢土地房地产评估咨询有限公司董事长） 郭得能（海南三赢土地房地产评估咨询有限公司总经理、总评估师） 课题组成员： 黄 专、邢正卫、曾祥取、廖宝山、朱为为、张 健、 吕树俊、王远师、褚凡顺、吕 东、王含林、黄竞春 目 录 概况 4 一、保亭县概况 4 二、房地产市场状况 8 三、土地资源管理与利用状况 11 四、评估区域概况 13 第二部分 土地定级与基准地价成果 21 一、商服用地基准地价成果 21 二、住宅用地基准地价成果 25 三、工矿仓储基准地价成果 40 四、旅游区商服用地基准地价成果 41 五、旅游区住宅用地基准地价成果 44 六、生态旅游度假区基准地价成果 46 第三部分 基准地价修正体系 47 一、商服用地基准地价修正体系 47 二、住宅用地基准地价修正体系 55 三、工矿仓储用地基准地价修正体系 62 四、旅游区商服用地基准地价修正体系 67 五、旅游区住宅用地修正体系 73 第四部分 基准地价成果的说明与应用 80 一、土地定级及基准地价成果的作用 80 二、基准地价修正体系地价计算公式 81 三、用途修正 82 四、基准地价应用需要说明的问题 83 第五部分 基准地价成果图件 84 第一 概况 一、保亭县概况 （一）地理位置 保亭黎族苗族自治县（下简称保亭县）位于海南省南部内陆，五指山南麓，东经109°21′-109°48′，北纬18°23′-18°53′，东接陵水县，南邻三亚市，西联三亚市、乐东县，北依五指山市、琼中县，是海南省少数几个无海岸线的县市之一。县境东西宽49公里，南北长54公里，总面积1166.67平方公里，占南海省陆地总面积的3.42%。 （二）自然条件 1、地形地貌 保亭县地貌属五指山麓地貌区，境内最高峰昂日岭1284米，最低十米，地貌类型比较复杂，有中山、低山、高丘、低丘、盆地和河谷阶地等。境内山岭延绵，地下错综复杂，东面从陵水县到吊罗山、三角山至琼中县交界的水贤山等十多座一千多米以上的高山现成一条西北——东南走向的高山群，西南以贺偶岭、壳力岭、毛尖岭、多石岭等构成一组西北——东南走向的山脉；中部东起七仙岭，西至昂日岭，现成东西走向的大本山脉。整个地势从西北向东南倾斜构成本县特有山地、丘陵河谷阶地和盆地等复杂地形，以大本山为界，明显