宁波市房地产市分析报告.doc

宁波市房地产市场分析报告 一、宁波市房地产发展的经济背景 1．城市土地和人口状况 宁波全市土地面积9365平方公里，其中市区2560平方公里（2002年前市区范围不包括鄞州区，市区土地面积仅1033平方公里）。2003年，市区建成区面积为109.5平方公里。 2003年末，全市户籍人口549.07万人，比2002年增加2.88万人，增长0.5%；其中市区户籍人口206.91万人，比上年增加3.5万人，增长1.72%；市区户籍家庭户为80.3万户，户均人口2.58人。2003年，全市外来人口为62.25万人，占全市户籍人口的11.26%，其中市区外来人口34.8万人，占市区户籍人口的16.53%。2004年，全市户籍人口为552.7万人，其中市区210.5万人，比分别2003年增长3.63%和1.74%。（2004年为快报数据，下同） 2003年，宁波全市地均产值为1908万元/平方公里，增长17.97%；2004年达到2304万元/平方公里，同比增长21.93%，超过同期省会城市杭州的全市地均产值。 资料来源：宁波统计年鉴（2004年为快报数据） 注：2002年以前市区范围不同，不具有可比性，所以2002年以前市区数据不在图中列出 2．宏观经济的基本发展情况 2003年，宁波市的国内生产总值为1769.9亿元，比上年增长18%，占同期浙江省全省生产总值的19.2%。当年宁波市的综合实力在全国地级以上城市中居20位。 根据快报数据显示，2004年，宁波市国内生产总值达到2158.04亿元，同比增长23.04%。其中，三次产业的增加值分别为123.5亿元、1230.21亿元和804.33亿元，同比增长10.27%、22.17%和23.57%。 当年宁波全市人均GDP达39045元，一举超过了同期杭州人均GDP，增长幅度为20.81%。 房地产业在2000年时就已跃居宁波市第三产业五强中的第4位，当年增加值为32.08亿元，超过了金融保险业成为支柱产业之一。 表一 1995~2004年市增长情况 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 200年 637.63 795.86 897.43 973.44 1041.74 1175.75 1312.68 1500.34 1769.90 2158.04 比上年增加 24.82 12.76 8.47 7.02 12.86 11.65 14.30 17.97 21.93 第一产业增加值 81.60 92.96 85.39 88.83 93.16 95.77 100.34 105.71 112.00 123.50 比上年增加 13.92 -8.14 4.03 4.87 2.80 4.77 5.35 5.95 10.27 占比重 12.80 11.68 9.51 9.13 8.94 8.15 7.64 7.05 6.33 5.72 第二产业增加值 371.81 450.44 511.25 542.98 581.88 658.84 718.91 828.88 1007.00 1230.21 比上年增加 21.15 13.50 6.21 7.16 13.23 9.12 15.30 21.49 22.17 占比重 58.31 56.60 56.97 55.78 55.86 56.04 54.77 55.25 56.90 57.01 第三产业增加值 184.22 252.46 300.79 341.63 366.69 421.14 493.43 565.75 650.90 804.33 比上年增加 37.04 19.14 13.58 7.34 14.85 17.17 14.66 15.05 23.57 占比重 28.89 31.72 33.52 35.10 35.20 35.82 37.59 37.71 36.78 37.27 资料来源：宁波统计年鉴（2004年为快报数据） 资料来源：宁波统计年鉴（2004年为快报数据） 从固定资产投资来看，自2001年起，宁波市的全社会固定资产投资额就开始飞速增长，尤其是2003年，投资总额达到835.6亿元，同比增长39%，近三年的平均增幅也达到33.3%。 2003年，宁波市房地产开发投资占全社会固定资产投资的22%，较1999年时提高7.5个百分点，当年投资额达184.3亿元，1999~2003年的年平均增长速度高达41.1%。 2004年，宁波市全社会固定资产投资总额为1095.7亿元，同比增长31.1%，增幅比上年略有下降。同期全市房地产开发投资额234.4亿元，占全社会固定资产投资额的21.39%，投资增幅达27