土地知识汇总.doc

土地知识汇总 土地开发流程 一、首先要确定你所要的土地是划拨土地，还是协议出让土地？ 二、确定如果想得到划拨土地，首先要明确自己企业的性质，和房地产开发资质？程序为：（若经过拍卖就先到土地局了解相关拍卖的事项，在大厅就可） 1、先递交土地申请，到当地市规划局办理《土地选址意向书》（若所看中的土地上有建筑物，要到房地局办理《房屋拆迁许可证》，）在到规划处办理〈建设用地规划许可证〉。 2、持以上证明到土地局办理〈土地使用证〉（若要向银行抵押，就是要用土地证） 3、在到规划局办理建设工程规划许可证〉 4、到建委办理〈建设工程施工许可证〉 5，若需要房地产预售，则要到房地局办理〈房屋预售许可证〉 三、协议出让土地要基本上也是这几个程序什么是土地一级开发，二级开发土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发什么房地产一级市场什么是房地产一级市场? 答：房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的 市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级 市场是由国家垄断的场。 什么是房地产二级市场? 答：房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成 的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通 领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市 场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行 交易的市场。 什么是房地产三级市场? 答：房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房 地产转卖或转租的市场。也就是房地产再次进人流通领域进行交 易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。土地一级开发流程第一步：由土地所有者（镇政府）给上一级行政主管部门（区政府）申报《土地整理申请》。第二步：由上一级土地主管部门审核批准同意土地处理，并向土地整理和储备中心正式行文批准；第三步：土地整理和储备中心审核评估通过，并向市级土地联席会议申报，并通过联席会议审议通过下发到区土地整理储备中心；第四步：土地整理储备中心招标；第五步：一级开发企业中标实施；第六步：三通一平交由土地储备中心上市；第七步：二级开发完成投入使用之前完成管网，道路、水、电、通讯等。二、 土地一级开发范围：（1）办理各种政府审批手续，包括规划、项目核准（立项）、征地、拆迁、市政建设 审批（包括交评、环评）；（2）实施征地工作；（3）实施拆迁工作；（4）完成地上物拆除（注：树木可以留给二级开发商完成）、地下构筑物拆移、渣土清运、围墙施工、场地平整等工作；（5）实施市政建设；（6）招标人认为可由中标人承担的其他一级开发工作。三、土地一级开发相关费用：（1）征地补偿费用及相关税费；（2）地上物拆除补偿费（树木除外）；（3）住宅以及非住宅的拆迁费用；（4）渣土清运费；（5）围墙施工费、地下管网或其他需要移建的地下构筑物；（6）组织测绘、钉桩、勘界、规划、地上物评估、中介咨询、公告、委托调查、施工设计等前期费用；（7）宗地红线外围市政基础设施及市政管网建设费用；（8）财务费用（自有资金除外）；（9）不可预见费等其他可由一级开发企业承担的费用。四、关于土地一级开发验收问题土地一级开发验收分为上市和市政管网建设交付使用两个验收阶段。（1）上市验收场地方面要求宗地达到“场光地净”、地面平整以及在宗地四周设置围栏。市政方面要求中标人取得项目市政工程综合规划方案，并使宗地现状达到“三通一平”（即具备施工车辆主要进出道路的路由、施工临时用水源头、施工临时用电源头等接通条件），明确市政接口位置和接用费用以及签订接用协议。同时要求取得规划、立项、征地等各环节相关批准文件，具备项目公开上市条件。（2）市政管网建设接用验收在一级开发实践中，一些市政管网建设是在土地出让后实施的，时间底线是市政建设必须保证二级开发商完成项目建设后正常接用。确切时间是在开发商付清全部土地开发建设补偿费的前提条件下，在项目全部完成开发建设并通过建设管理部门的竣工验收后客户入住前完成。具体市政管网建设包括道路、上水、污水、雨排、电力、通讯、燃气、热力等内容。建设标准一要满足规模、使用用途等规划要求的市政有关数量、管径、压力和负荷等方面的指标要求；二要满足技术规范要求的质量标准。验收工作应委托专业